Что такое рефинансирование ипотеки и как это сделать. Лучшие предложения банков 2019 года.

Пользоваться услугами банка при приобретении недвижимости — общераспространённая и, с учётом стоимости жилья, совершенно разумная практика: заёмщик получает в распоряжение квартиру или частный дом, а затем, к обоюдному удовлетворению, рассчитывается с кредитором. Но нередко жизненные обстоятельства меняются, лишая ранее благонадёжного клиента возможности погашать кредит. Лучший выход в такой ситуации — рефинансирование ипотеки; что это такое и в каком порядке проводится — далее в статье.

Суть рефинансирования

Рефинансирование, иначе называемое перекредитованием, — это предоставление заёмщику нового кредита с целью помочь ему погасить ранее оформленный.

Особенностей у такого кредита две:

  • он целевой, то есть выдаётся под чётко обозначенные потребности и не может быть использован по другому назначению;
  • его условия обычно выгоднее предыдущих, что стимулирует кредитополучателя, оказавшегося в сложной ситуации, всё-таки рассчитаться с банком.

Рефинансирование ипотечного, как и любого другого, кредита может быть проведено:

  • в «исходном» банке, выдавшем первую сумму;
  • в сторонних финансовых учреждениях, берущих на себя переговоры с первым кредитором.

Не следует путать перекредитование (далее в статье этот термин будет принят тождественным рефинансированию) и схожие банковские процедуры:

  • оформление нового, не направленного на погашение старого, кредита;
  • изменение условий исходного договора.

Первый вариант крайне не рекомендуется к применению: заёмщик, и так запутавшийся в долгах, берёт на себя новые обязательства, с учётом его кредитной истории — на заведомо невыгодных условиях, что в итоге может привести к потере жилья, судебному преследованию и полному разорению.

Второй, в силу сложности пересчёта и перестройки графика платежей, на практике встречается очень редко: для банка проще оформить новый кредит, чем выполнять громоздкие расчёты.

Пример. В 2015 году гражданин А. взял в Сбербанке ипотеку на 15 лет под ставку 17% в год. В 2019 году, в результате падения официального дохода, он обратился в банк с просьбой провести рефинансирование; ему ответили согласием, предоставив для погашения оставшейся суммы кредит на оставшиеся 10 лет под 11% годовых. Таким образом, номинальная ставка снизилась на 6% в год, что увеличивает вероятность расплаты клиента с кредитором.

А если бы гражданин А. попытался вместо рефинансирования получить новый кредит, он, с учётом текущей задолженности, или получил бы отказ, или взял бы на себя завышенные обязательства — например, выплатить сумму не за 10, а за 5 лет, и не под 11%, а под 19%, и в итоге это сделало бы своевременное погашение первого кредита невозможным.


Читайте также:

Как купить квартиру в ипотеку


Рефинансирование ипотеки: за и против

Как и любое взаимодействие с кредитной организацией, перекредитование имеет свои плюсы и минусы; клиенту, собирающемуся подать заявление в банк, следует предварительно оценить свою ситуацию — самостоятельно или воспользовавшись помощью специалиста.

Это позволит избежать лишних затрат времени и понять, доступно ли рефинансирование в принципе — или придётся прибегать к другим, менее приятным и выгодным способам расплатиться с финучреждением.

Преимущества перекредитования:

  1. Продолжение официальных отношений с банком. Заёмщик не прячется, не вступает в конфликт и не затягивает с очередным платежом — а значит, сохраняет шансы получить в случае необходимости потребительский кредит, а по окончании расчётов по ипотеке — приобрести другие объекты недвижимости. А самое главное — за ним сохраняется, со всеми правами, купленное в кредит жильё.
  2. Отсутствие необходимости участвовать в судебном процессе, общаться с коллекторами и приставами. Кредитополучатель, договорившийся с банком, экономит время, которое может пустить на получение дополнительного дохода или отдых после рабочего дня.
  3. Спасение кредитной истории. Факт рефинансирования в любом случае будет в ней отражён, однако, вовремя внося платежи по ипотеке, заёмщик восстановит репутацию — и сможет в дальнейшем получать новые кредиты.
  4. Выгодные условия. Если платить по старому графику не представляется возможным, самое разумное решение — попытаться уменьшить регулярно отчисляемые суммы. И если «родной» банк даёт такую возможность, не воспользоваться ею будет просто глупо.

Сложности процесса:

  1. Кредитополучатель рискует столкнуться с отказом. И «исходный», и сторонние банки имеют полное право отказать заявителю в перекредитовании, если его финансовые условия представляются неудовлетворительными и, по мнению экспертов, выдача заёмных средств под меньший процент не даст существенного результата. Принудить финансовое учреждение к рефинансированию по закону невозможно; следовательно, клиенту придётся платить по старому графику или инициировать процедуру банкротства, что также стоит недёшево.
  2. Не каждый заёмщик подходит под критерии перекредитования. Хотя банк вправе не сообщать клиенту о причинах отказа, чаще всего ими являются плохая кредитная история, наличие просрочек по текущей ипотеке, отказ клиента от ведения переговоров с финучреждением и уже проведённая реструктуризация. Кроме того, с большой вероятностью кредитор примет отрицательное решение, если срок ипотеки подходит к концу или, напротив, только начался. В первом случае считается, что клиент, выплативший большую часть (а это обычно проценты), справится и с оставшейся (телом кредита); во втором — банк, недавно оценивший платёжеспособность получателя, не захочет отказываться от потенциальной прибыли.
  3. Клиент рискует потерять право на налоговый вычет. В соответствии со статьёй 220, подпунктом 4 пункта 1 Налогового кодекса он полагается не только при получении ипотеки, но и, в отношении выплаты процентов, при перекредитовании. Однако банк, действуя в своих интересах, может заставить клиента объединить в одну программу рефинансирования несколько займов или, значительно реже, получить деньги наличными. В обоих случаях ФНС может расценить новый кредит как нецелевой, не связанный непосредственно с приобретением жилья, и отказать в вычете. Существует и иная опасность: если перекредитование было произведено вторично, налоговая, не имея чётких разъяснений и прецедентов, может отказать в предоставлении очередного вычета.

Читайте также:

Налоговый вычет по ипотечным процентам в 2019 году

Налоговый вычет при покупке квартиры: пошаговая инструкция


Оценка эффективности перекредитования

Клиент банка, ощущающий необходимость рефинансирования, может, как отмечалось, для получения развёрнутого анализа ситуации прибегнуть к помощи специалистов, в том числе консультантов банка. Однако, чтобы провести предварительные расчёты, вполне достаточно будет собственных усилий.

Чтобы понять, насколько выгодно будет рефинансирование, следует:

  1. Рассчитать, сколько осталось платить по ипотеке. При вычислениях следует учитывать не только тело кредита, но и проценты, а также возможные пени и штрафы. Чем точнее будет полученное значение, тем лучше; клиент может воспользоваться любым онлайн-калькулятором, сверяться с графиком погашения задолженности и прочими имеющимися в его распоряжении объективными данными. Можно поступить ещё проще: взять в банке выписку; обычно эта услуга предоставляется клиентам безвозмездно.
  2. Проанализировать сумму платежей по новому кредиту. Это уже сложнее: ещё не заручившись одобрением банка, остаётся рассчитывать на свои калькуляции, устанавливая годовую процентную ставку, получаемую в долг сумму и срок погашения кредита. Если кредитор уже поставлен в известность о желании клиента провести рефинансирование, процесс упрощается: перечисленные параметры твёрдо известны пользователю и, как в предыдущем случае, он может запросить расчёты в банке, предоставляющем услугу перекредитования.
  3. Посчитать разницу между «старыми» и «новыми» условиями, вычтя стоимость нового кредита из старого. Если остаток положительный — уже неплохо; и чем больше он будет, тем лучше для клиента. Тут же следует учитывать мнение кредитора: банку невыгодно проводить рефинансирование из-за разницы в несколько тысяч рублей, и в этом случае клиент с большой вероятностью получит отказ.

По мнению экспертов, перекредитование наиболее выгодно при следующих условиях:

  1. Ипотека была получена в другой валюте. Кредит в долларах или евро, переведённый в рубли, поможет упростить расчёты с банком и сэкономить немало средств; не возникнет сложностей и с получением налогового вычета — тем более если рефинансирование осуществляется в первый раз.
  2. Кредитополучатель имеет, в соответствии с публичной офертой банка, право на льготные условия рефинансирования. Чаще всего они предлагаются «зарплатным» клиентам, работникам компаний — партнёров финучреждения, военным, многодетным семьям и некоторым другим категориям заёмщиков.
  3. Ипотека была взята давно, и с тех пор банк пересмотрел проценты по программе в меньшую сторону. В таких случаях кредитные организации, как правило, охотно идут навстречу желающим оформить перекредитование клиентам.
  4. Прошло более половины срока, отведённого на погашение «исходной» ипотеки. Точные временные рамки определяются банком, который, как известно, имеет право отказать заявителю без объяснения причин. Однако в любых обстоятельствах действует общее правило: убытки, связанные с проведением рефинансирования, не должны перекрывать стоимости финальных выплат — иначе никакого смысла в операции не будет.
  5. Банк согласен или предлагает объединить в программу рефинансирования несколько старых займов. Доказать налоговому инспектору, что новый кредит целевой, будет сложно; может не сработать даже взятая в банке справка. Однако, если выгода от такого перекредитования больше, чем потенциальный вычет, нужно смело соглашаться.

В любой ситуации к рефинансированию ипотеки следует подходить со всей серьёзностью, не принимая поспешных решений.

Об основных этапах перекредитования — в следующем разделе.

Порядок рефинансирования ипотеки

Прежде чем приступить к переговорам с банком и сбору документов, следует правильно рассчитать время: даже самый простой процесс перекредитования занимает в среднем полтора-два месяца, и срочный отъезд в отпуск или запланированную командировку заставит клиента по возвращении начинать всё заново.

Теперь, решившись на обращение к кредитору, следует:

  1. Оценить сумму задолженности по старой ипотеке. Как это сделать, было описано ранее. Вполне может оказаться, что заёмщик преувеличивает тяжесть долгового бремени, а в реальности сможет рассчитаться с финансовым учреждением без заключения нового договора. Если сумма не столь значительна, её лучше выплатить до конца — это позволит сохранить идеальные отношения с кредитором и впоследствии получить новый заём.
  2. Узнать свою кредитную историю. В рефинансировании может быть отказано, если заёмщик успел себя плохо зарекомендовать; если «индекс благонадёжности» стремится к нулю, логичнее не заявлять о желании получить перекредитование, а искать способы исправления сложившейся ситуации.
  3. Выбрать банк, предоставляющий услугу. Заёмщик может обратиться как в «собственное», так и в любое стороннее финансовое учреждение, а лучше — сразу в несколько. Узнав условия программы и требования к клиентам, можно приступать к сбору документов и походу в офис. При оценке условий, предлагаемых тем или иным финучреждением, необходимо учитывать собственную привлекательность в качестве кредитополучателя. Наибольшие шансы имеют люди, имеющие официальный доход и возможность подтвердить его, предоставив справку по форме 2-НДФЛ или аналогичный документ по требованию банка. Имеют значение и обстоятельства предоставления первой ипотеки: в идеале при оформлении договора не должны были быть задействованы материнский или семейный капитал, а заёмщику следует быть полноправным собственником, с внесением соответствующих данных в ЕГРН. Ещё одно важнейшее обстоятельство — наличие прописанных в квартире детей или недееспособных лиц: в этом случае банк практически лишается обеспечения.
  4. Обратиться с заявлением о перекредитовании в выбранный банк. При первом визите следует уточнить, какие именно документы требуется собрать: списки разных финансовых учреждений незначительно различаются.

Чаще всего в них входят:

  • собственно заявление, оформляемое в свободной форме или на типовом бланке;
  • паспорт или загранпаспорт;
  • старый договор кредитования с графиком погашения задолженности;
  • если обращение производится в другой банк — справка из «исходного» об оставшейся сумме платежей и отсутствии просрочек;
  • документ, подтверждающий трудоустройство или регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя;
  • справка о доходах по форме работодателя, банка или 2-НДФЛ;
  • документ, подтверждающий право собственности — в настоящее время это выписка из ЕГРН, которую следует заблаговременно получить в Росреестре;
  • прочие имеющие отношение к делу справки и документы, вплоть до квитанций и чеков из банкоматов.
  1. Дождаться решения кредитора. Как правило, на рассмотрение обращения у банков уходит от двух до семи рабочих дней. В некоторых случаях приходится ждать дольше — вплоть до двух недель. Кроме того, в процессе представители банка могут связываться с заявителем, уточнять у него детали и просить представить дополнительные документы — нужно быть готовым к такому повороту.
  2. Пройти процедуру одобрения кредитором недвижимости, выступающей в качестве залога. Для этого потребуется обратиться к аккредитованному оценщику, заплатить довольно существенную сумму, а также получить согласие страховщика, оформляющего полис, и направить соответствующие документы новому кредитору.
  3. Дождавшись выдачи заёмных средств, погасить кредит и забрать закладную в «исходном» банке, после чего зарегистрировать новую; на этом рефинансирование считается оконченным.

Теперь кредитополучателю остаётся лишь исправно вносить платежи, постепенно выкупая свою квартиру на более выгодных, чем планировалось изначально, условиях.

Условия рефинансирования в разных банках

Каждое финансовое учреждение может устанавливать свои условия перекредитования, гарантирующие безопасность предоставляемых им в долг средств; именно поэтому важно исследовать программы нескольких банков, не останавливаясь на первом попавшемся предложении.

Так, Сбербанк готов объединить ипотеку в пакет с другими кредитами, при условии, что общая сумма составит не менее одного и не более семи миллионов рублей. Срок предоставления нового займа — до 30 лет; процентная ставка — от 10% в год. основные требования к заёмщику — возраст до 75 лет на момент последнего платежа и официальное трудоустройство со сроком работы на последнем месте как минимум 6 месяцев.

Газпромбанк предлагает клиентам перекредитование в пределах от 500 тысяч до 45 миллионов рублей; при этом сумма не должна превышать 85% цены залога. Срок погашения задолженности — до 30 лет; минимальная процентная ставка — 9,5% в год.

Аналогичные условия действуют и в ВТБ: банк готов предоставить сумму, не превышающую 80% оценочной стоимости залога и, в абсолютном отношении, 30 миллионов рублей. Срок погашения задолженности — 30 лет; минимальная процентная ставка — 9,5% в год.

Предложений много, и каждое из них по-своему заманчиво; чем больше стараний проявит кредитополучатель при выборе программы рефинансирования, тем проще ему будет в дальнейшем рассчитаться с кредитором — и наконец получить жильё в полную собственность.