Можно ли не платить налог с продажи квартиры официально?

Обязанность вовремя и в полном, иногда немалом, объёме выплачивать государству долю со своих доходов ложится на каждого резидента — то есть человека, проживающего в стране свыше 183 дней. С другой стороны, делиться заработанными собственным трудом — или фактически полученными в дар — деньгами по вполне логическим причинам не хочется; иногда этой обязанности можно избежать, не вступая в противоречие с законодателем. Как законно не платить налог при продаже квартиры или дома, будет рассказано ниже.

Несколько юридических деталей

Совершенно избавиться от необходимости отчислять в государственный бюджет долю от реализации жилья, не прибегая к противозаконным действиям, можно только в двух случаях — они описаны ниже.

Но не стоит расстраиваться: статья 220 Налогового кодекса (в дальнейшем все ссылки в статье будут на этот документ) позволяет продавцу вычесть из базы, облагаемой налогом, определённый процент — и таким образом уменьшить сумму к выплате.

Конечно, это не полное освобождение, которого так хотелось бы собственнику; но и вычет лучше, чем ничего.

А вот другие средства, которые могут порекомендовать «доброжелатели», незаконны и наказываются в уголовном порядке. К ним относятся:

• подделка документа, в котором содержится дата перехода жилья в собственность;
• неподача декларации в установленные сроки;
• заключение фиктивных «цепочечных» договоров;
• прочие манипуляции, необоснованно сокращающие сумму полагающейся выплаты в пользу государства или увеличивающие срок владения имуществом.

Пользоваться же законными методами, о которых упоминается ниже, нужно, помня два условия:

1. Налоговая инспекция не обязана — и не будет — своими силами уведомлять гражданина об имеющихся у него правах. Государственную структуру интересует исключительно сбор денег, а потому добиваться освобождения от выплат в бюджет придётся самостоятельно.
2. Заявление о праве не платить налог должно подтверждаться документально. Не нужно обращаться в ИФНС, не собрав предварительно необходимые бумаги; какие, будет рассказано ниже.

Теперь можно приступать к главному — основаниям для освобождения от уплаты налога и порядку общения с налоговой.

---

Полезно знать:

• Ответственность за неуплату налогов физическим лицом
• Что будет, если не платить налоги на имущество?
• Льготы по имущественным налогам для физических лиц

---

Случай первый. Дарение, наследование, приватизация

Как напрямую следует из части 3, пунктов 1)–3) статьи 217.1, гражданин, на законных основаниях принявший во владение квартиру и обладающий ею не менее 3 лет, может реализовать собственность, не выплачивая государству ни копейки. Однако не всё так просто — должно выполняться одно из следующих требований к продавцу:

1. Он получил собственность в наследство. При этом, в соответствии со сложившейся практикой, датой вступления во владения признаётся день смерти завещателя. Судебные процессы, связанные с оспариванием права собственности, но завершившиеся в пользу исходного наследника, в расчёт не принимаются. А вот если рассмотрение всё ещё продолжается, продажа будет невозможна до окончания разбирательств.
2. Квартира получена в дар. День вступления в собственность, в зависимости от обстоятельств, может быть указан в договоре. Если в тексте даты нет, ею признаётся день подписания бумаги. Обязательное условие — даритель должен быть близким родственником одаряемого. Так, будут «считаться» договоры между матерью и ребёнком, мужем и женой, дедушкой и внуком; не будут — между дядей и племянницей, двоюродными или сводными братьями.
3. Гражданин получил квартиру в ходе приватизации, уплатив все полагающиеся пошлины и подписав необходимые документы. Как известно, приватизация во взрослом возрасте может быть осуществлена только раз; следовательно, и право на освобождение от налога на указанном основании возникает единожды.
4. Жильё приобретено на правах ренты. При этом плательщик обязывается обеспечить стороне, расстающейся с имуществом, прописанные в договоре условия пожизненного содержания — самостоятельно или через третьих лиц, значения не имеет.

Во всех случаях для подтверждения своего права не платить в пользу государства доли от продажи квартиры нужно предъявить:

• документ, в соответствии с которым плательщик стал собственником;
• бумаги, однозначно устанавливающие степень родства, условия ренты и так далее.

Случай второй. Покупка

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 во всех остальных ситуациях продавец, желающий избавиться от неприятной необходимости, должен владеть жильём не менее 5 лет. Вполне логично, что документом, служащим для установления даты входа во владение, станет свидетельство о регистрации в Росреестре.

Это требование одинаково распространяется и на единоличную, и на долевую собственность. При этом если квартира приобреталась «частями», срок будет отсчитываться от первой покупки — такое условие действует в рамках одного конкретного объекта недвижимости.

Пример 1. Гражданин А. получил в дар от гражданина Б. в 2012 году квартиру. Б. приходится А. усыновителем, то есть близким родственником. В договоре указана дата передачи — 2 мая 2013 года. Начиная с этого дня и будет отсчитываться трёхлетний срок; продать собственность, не отправляя часть денег в госбюджет, гражданин А. получит возможность 2 мая 2016 года.

Пример 2. Гражданин В. приобрёл квартиру в 2013 году. Дата внесения изменений в Росреестре — 21 сентября того же года. Поскольку отсчёт ведётся именно с этого дня, продать жильё без налогов В. сможет 21 сентября 2018 года.

Частные случаи

Если квартира приобретается и продаётся в срок, составляющий менее пяти лет, владелец имеет право отчислить в бюджет 13% не со всей суммы, доставшейся ему в результате реализации, а с разницы между предыдущими расходами и полученной выручкой.

Можно использовать для уменьшения размера отчислений в казну и предоставляющийся раз в жизни налоговый вычет, составляющий 1 миллион рублей. А вот занизить стоимость при продаже получится не всегда: минимальная сумма сделки должна составлять как минимум 70% от той, что указана в кадастровом документе.

В противном случае налог будет начисляться на «законную», а не декларируемую продавцом разницу.

И не стоит забывать о суде: любые неправомерные действия или отказы налоговой службы нужно обжаловать, в том числе — с привлечением к делу прокуратуры.