Налоги от сдачи квартиры в аренду. Примеры расчета налога.

Предоставление недвижимой собственности на возмездной основе во временное пользование другому лицу является, в соответствии с положениями Главы 23 Налогового кодекса, достаточным основанием для возникновения обязанности платить налог. Рассчитываться с государством нужно в полном объёме, в установленные сроки, вне зависимости от размера получаемого дохода и площади используемого помещения. Кто и по какой ставке должен платить налог от сдачи квартиры в аренду, будет рассказано ниже.

Системы налогообложения

Начиная с 2019 года граждане и налоговые резиденты России могут платить налог с получаемых от арендатора средств в рамках одной из четырёх систем:

  1. Налог на доходы физических лиц. Самый простой и популярный по причине простоты вариант. Арендодатель вступает во взаимодействие с Федеральной налоговой службой в качестве физического лица и платит НДФЛ на общих основаниях — точно так же, как с продажи автомобиля или с выигрыша в лотерею. Регистрировать ИП не требуется — достаточно заполнить декларацию и перечислить деньги в бюджет до 15 июля года, следующего за отчётным.
  2. Упрощённая система. Позволяет платить налог по единой ставке для индивидуальных предпринимателей, с обязательным поквартальным внесением авансов. Регистрация ИП, как и при использовании следующей схемы, обязательна.
  3. Патентная система. И преимущество, и недостаток этого способа отчисления денег в бюджет — фиксированная сумма налога, высчитываемая от предполагаемого дохода. Если дела у индивидуального предпринимателя пойдут хорошо, он сможет сэкономить приличную сумму; если нет — безвозмездно пополнит государственную казну. Патент можно получить на период от полугода до года, затем придётся покупать новый.
  4. Налог на профессиональный доход («на самозанятых»). В настоящее время действует только в Москве, Калужской и Московской областях и Республике Татарстан. Может быть выбран как простыми гражданами, так и индивидуальными предпринимателями. Регистрация осуществляется онлайн, через удобное приложение для смартфонов.

Размеры налоговых ставок на доходы от сдачи квартиры арендатору, в порядке убывания:

  • 30% — НДФЛ для частных лиц, не являющихся налоговыми резидентами, то есть проводящих в стране суммарно не более 182 дней;
  • 15% — УСН для индивидуальных предпринимателей, выбравших упрощённую систему «доходы минус расходы»;
  • 13% — НДФЛ для частных лиц — граждан и резидентов России;
  • 6% — для индивидуальных предпринимателей, работающих в рамках системы УСН «доходы», патентной или платящих налог на профессиональный доход;
  • 4% — для граждан, сделавших выбор в пользу налога «на самозанятых».

Пример. Иностранный подданный А. жил в России четыре месяца (120 дней) и за 2018 год получил от сдачи квартиры в аренду доход в размере 1 миллиона рублей. Гражданин Б. провёл в стране девять месяцев и получил с того же вида деятельности 750 тысяч рублей. Гражданин В. за отчётный период ни разу не выезжал из страны, зарегистрировался в качестве ИП и, перейдя на УСН «доходы минус расходы», получил от арендатора 1,5 миллиона рублей, потратив при этом на ремонт квартиры 200 тысяч.

В таком случае первый налогоплательщик, не являясь резидентом, должен уплатить в бюджет (1000000×30%), то есть 300 тысяч рублей; второй, имеющий гражданство — (750000×13%), то есть 97,5 тысяч рублей; третий, являющийся индивидуальным предпринимателем, — ((1500000 – 200000)×15%), то есть 195 тысяч рублей.

Основания для уплаты налога

Обязанность делать отчисления с доходов от сдачи в аренду квартиры или частного дома возникает при совпадении трёх условий:

  • жильё находится в собственности арендодателя, независимо от обстоятельств приобретения;
  • предоставляется на возмездной основе, с заключением договора с арендатором;
  • получен как минимум задаток за пользование квартирой или домом.

Таким образом, распространённое мнение, что можно сдавать жильё в аренду на 11 месяцев или любой другой не превышающий года срок, не платя налога, является ошибочным: отчисление должно быть сделано, даже если арендатор съехал на следующий день, оставив один задаток.

Не является основанием для освобождения от этой обязанности и отсутствие письменного договора; доказать что-либо налоговому инспектору в такой ситуации будет сложнее, зато, если его старания увенчаются успехом, арендодатель помимо начисленной суммы должен будет уплатить приличный штраф.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 122 Налогового кодекса штраф за неуплату/неполную уплату налога с полученного от сдачи квартиры дохода составит:

  • 1/5 (20%) от суммы, если нарушение было совершено по незнанию;
  • 2/5 (40%) от суммы, если умышленно — последнее, правда, ещё нужно доказать.

Кроме того, недобросовестный налогоплательщик вынужден будет платить пеню, исчисляемую как 1/300 от актуальной ставки рефинансирования, выраженной в долях и умноженной на сумму неуплаты за каждые «просроченные» сутки.


Читайте также:


Не исключено и наступление уголовной ответственности — как за неуплату, так и за представление заведомо ложных сведений о размере дохода. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 198 Уголовного кодекса, наказание, которое понесёт преступник, лежит в пределах от штрафа в 100 тысяч рублей до тюремного заключения продолжительностью до трёх лет.

Ошибочно также считать, что, чтобы не платить налог с дохода от сдачи квартиры, достаточно «не светиться» перед налоговой. Действительно, сама ФНС довольно редко проводит мониторинг использования гражданином своей квартиры; зато донести на арендодателя могут особо законопослушные — или просто желающие за что-то отомстить — соседи.

Сведения обычно передаются участковому, а тот, после проверки, связывается с налоговым инспектором. И сотрудник полиции, и представитель ИФНС имеют право сделать запрос в Росреестр — и получить исчерпывающие сведения, служащие основанием для начисления штрафа и пени и обращения в суд.

Сдача квартиры в аренду без уплаты налога

Единственный способ освободиться от обязанности делать регулярные отчисления в бюджет — предоставлять жильё во временное пользование на безвозмездной основе. В этом случае также требуется заключить договор, в котором будет подчёркнут некоммерческий характер действий арендодателя.

Такой контракт может быть оформлено как с родственниками, так и с третьими лицами. Поскольку дохода арендодатель формально не получает, он не должен и платить налоги; но не всё так просто.

Основаниями безвозмездной аренды, особенно если собственник и наниматель не связаны родственными узами, с большой вероятностью заинтересуется налоговая инспекция — вплоть до инициирования проверки счетов арендодателя.

Помимо того, владелец помещения, негласно получающий деньги от жильца, лишается возможности истребовать их в законном порядке — арендатор же, напротив, может съехать без уплаты издержек, когда ему заблагорассудится.

Необходимые документы

Чаще всего уплата налога с получаемых от арендатора средств происходит в форме НДФЛ. В этом случае собственник жилья должен представить в ИФНС, посетив инспекцию или заполнив форму в личном кабинете, декларацию 3-НДФЛ, в которой необходимо указать фамилию, имя, отчество, статус налогоплательщика и размер полученного за отчётный период дохода.

Больше никаких документов, кроме паспорта, не потребуется — если только не будет принято решение провести проверку приведённой информации.