Налоговый вычет при продаже квартиры в 2020 году

Обновлено: 29 мая, 2020

The following two tabs change content below.
Тимур Шагитов (налоговый эксперт)

Тимур Шагитов (налоговый эксперт)

Опыт работы 7 лет.

Квартира, находящаяся в полной или частичной собственности, — дорогостоящее имущество, которое владелец, в соответствии со статьёй 35 Конституции, может свободно продавать, менять или передавать по наследству. При получении дохода от той или иной операции с жильём, включая реализацию, собственник обязан в полной мере выплатить налог — с учётом стоимости помещения, немалый. Существенно уменьшить отчисления в казну позволяет налоговый вычет при продаже квартиры — кому и в каком порядке он предоставляется, будет рассказано в статье.

Условия предоставления

Воспользоваться вычетом из суммы дохода может не каждый налогоплательщик. Даже если сделка купли-продажи максимально чиста с юридической точки зрения и все операции, включая обращение в Росреестр, были выполнены точно в срок, должно соблюдаться два основных требования законодательства:

  • квартира на момент совершения сделки находилась в полной или частичной собственности продавца;
  • в текущем году налогоплательщик ещё не пользовался своим правом.

Существуют и иные обязательные критерии, например, реальность перехода средств и письменное оформление продажи.

Они обязательны для всех операций с недвижимостью и в рамках получения вычета отдельно рассматриваться не будут.

Сроки владения

В некоторых случаях вместо вычета налогоплательщик может быть полностью освобождён от уплаты налога.

Пункт 17.1 статьи 217 Налогового кодекса (в дальнейшем все отсылки будут к этому документу) предусматривает полное освобождение от выплаты налога с продажи квартиры в случае, если она находилась во владении гражданина как минимум 3 года.

Правда, часть 4 статьи 217.1 предусматривает случаи, когда продавец должен будет сделать отчисление в бюджет, если жильё находилось менее 5 лет в собственности.

К ним относятся любые эпизоды купли-продажи, не перечисленные в части 3 той же статьи.

Обязанность платить налог и возможность воспользоваться вычетом в условиях 5-летнего владения появляются, если проданная квартира не соответствует хотя бы одному критерию:

  • речь идёт о собственности, полученной по наследству или подаренной одним из близких родственников (отцом, матерью, супругом, братом, сестрой, дедушкой или бабушкой с любой стороны) или лицом, в соответствии с Семейным кодексом признанным членом семьи;
  • жильё было приватизировано текущим продавцом, вне зависимости от того, когда это случилось
  • квартира перешла во владение гражданина по условиям договора пожизненной ренты;
  • после продажи в собственности налогоплательщика не остаётся никакого иного зарегистрированного на него недвижимого имущества, с учётом долевого владения.

Последний пункт, как поясняется в статье 217.1, не касается квартир, перешедших во владение продавца за 90 суток до заключения основной сделки.

Кроме того, часть 6 рассматриваемой статьи позволяет региональным властям снижать минимальный срок обладания квартирой с необходимых трёх лет до нуля — как для льготников, так и для всех граждан.

В этом случае потребности в налоговом вычете, разумеется, не возникает.

Важнейший вопрос — начало отсчёта срока владения квартирой. Как разъясняет статья 219 Гражданского кодекса, время нахождения жилья в собственности начинает течь с даты регистрации соответствующего права. В случае недвижимого имущества речь идёт о внесении записи в Росреестре.

Пример 1. Гражданин Д. получил квартиру в наследство 29 мая 2017 года. При продаже квартиры до 29 мая 2020 года гражданин Д. вынужден будет отчислить в казну НДФЛ по действующей ставке; после указанной даты, с учётом обстоятельств получения жилья, от отчислений в бюджет продавец освобождается.

Статьи по теме:

Сумма вычета

Делать отчисления в бюджет за продажу квартиры, которая находилась менее 3 лет в собственности, неизбежно придётся; к счастью, вместе с этой обязанностью у продавца возникает и право на вычет.

Как становится ясно из пункта 1 части 2 статьи 220, на 2020 год размер льготы не может превышать 1 миллиона рублей.

Следует помнить, что эта сумма может быть вычтена:

  • для каждого реализуемого объекта — только один раз;
  • из суммарного полученного на протяжении года дохода, а не с каждой сделки.

Пример 2. Гражданин Б. реализовал в 2019 году две квартиры, собственником которых являлся в течение 1,5 и 2 лет соответственно. В декларации о доходах, подаваемой в 2020 году, налогоплательщик обязан указать оба реализованных объекта. При этом, поскольку сделки были совершены в течение одного года, получаемый гражданином Б. вычет не может превышать 1 миллиона рублей на обе квартиры.

Варианты применения вычета

Как следует из пункта 2 части 2 статьи 220 льгота может быть предоставлена и в ином формате: вычитанием из полученного дохода расходов, которые были непосредственно связаны с покупкой рассматриваемой квартиры и могут быть документально подтверждены.

В некоторых случаях выгоднее применять первый вариант, в других — второй.

Налогоплательщик вправе выбирать любой способ предоставления вычета, однако отозвать своё решение после подачи документов уже не сможет.

Пример 3. Гражданин В. в 2019 году купил квартиру за 5,4 миллиона рублей, а в мае 2020 года продал её за 6,7 миллиона рублей. Применяя первый вариант (фиксированный вычет), бывший собственник должен будет выплатить налог в сумме (6 700 000 – 1 000 000)×13%, то есть 741 тысячу рублей. Если бы помимо квартиры в том же году гражданин В. продал бы ещё какую-либо недвижимую собственность, он не смог бы в полной мере воспользоваться и предоставляемым в качестве вычета миллионом: сумма была бы разбита на несколько объектов.

Пример 4. Гражданин В., находясь в тех же условиях, что в предыдущем примере, решил применить второй вариант получения вычета. В этом случае ему потребуется уплатить в казну всего (6 700 000 – 5 400 000)×13%, то есть 169 тысяч рублей, что на 572 тысячи меньше, чем в первом случае.

Как видно из приведённых расчётов, вариант вычета как разницы между денежным выражением покупки и продажи жилья тем более выгоден, чем ближе эти значения друг к другу. При увеличении разрыва разница между вычетами постепенно сходит на нет.

Нужно понимать, что даже при получении отрицательного значения НДФЛ (например, если жильё было продано дешевле, чем до того приобретено) доплаты гражданин не получит — сумма налога просто будет принята равной нулю.

Кроме того, за продавцом сохраняется обязанность подать в установленный срок (до 1 мая следующего года) декларацию о доходах.

При невыполнении этого требования могут быть начислены штрафы и пени.

Как получить вычет

Чтобы воспользоваться правом на уменьшение отчисляемой в бюджет суммы, налогоплательщик должен:

  1. В любое время до определённого законодателем срока заполнить декларацию 3-НДФЛ. Сделать это можно в личном кабинете, при помощи специальной программы — или скачав бланк за истекший год.
  2. Собрать документы, имеющие отношение к сделке и способные подтвердить сумму полученного дохода. В частности, если применяется второй вариант получения вычета (разница дохода и расходов), необходимо собрать все бумаги о затратах, которые можно включить в статью расходов. Подойдут кассовые ордера, товарные чеки, выписки из банка, платёжные поручения.
  3. Направить декларацию с прилагаемым пакетом документов в ИФНС. Сделать это можно как своими силами или через представителя, имеющего доверенность, так и Почтой России или в личном кабинете.

При использовании для передачи почтовых услуг непременно нужно отправлять бумаги заказным письмом — так, чтобы была зафиксирована дата вручения.

Это позволит доказать, что декларация была своевременно подана, и избежать штрафа.

Важно помнить: право на получение вычета — заявительное.

Налогоплательщик должен сам позаботиться о своей выгоде: государство не будет — и не может — делать это за гражданина.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!