Как правильно сдавать комнату в коммунальной квартире?

Обновлено: 16 мая, 2021

The following two tabs change content below.

Анастасия Клименкова (Юрист)

Опыт работы 7 лет.

Проживание в коммунальной квартире имеет свои преимущества и недостатки. В частности, если собственник захочет сдать свою комнату, он столкнется с рядом трудностей: необходимость договориться с соседями, заключить договор и т.д. Разберемся, как сдавать комнату в коммунальной квартире по договору.

Правовое обоснование

Правоотношения, касающиеся найма жилых помещений, регулируются положениями главы 35 Гражданского кодекса. Согласно статье 673 Кодекса, к недвижимости предъявляются жесткие требования.

По закону, комната должна быть пригодной для проживания и изолированной.

Наниматель имеет право пользоваться всем имуществом многоквартирного дома, находящимся в общем пользовании: электроснабжением, канализацией, отоплением, водопроводом, обслуживающими системами (лифты), санитарно-техническим оборудованием и т.д.

Если снимать жилье меньше года, договор не требует государственной регистрации.

Исключения касаются помещений, в отношении которых у собственника действуют ограничения (статья 674 Гражданского кодекса).

Ограничения касаются и субъектов заключения договора. Подписать соглашение может владелец помещения с физическим лицом.

Если договор заключается с организацией, применяются положения нормы аренды.

По нормам законодательства, выделяется три типа найма: специализированный, социальный, коммерческий. Договоры специализированного найма заключаются с военнослужащими или иными лицами, которые вправе претендовать на такое жилье.

Договоры социального найма заключаются в отношении муниципального или государственного жилищного фонда с гражданами, признанными нуждающимися.

Третий тип договоров заключается между гражданами.

Договор найма комнаты в коммунальной квартире

Согласно положениям статьи 673 Гражданского кодекса, заключать договоры найма можно только в отношении изолированных жилых помещений.

Если объект имеет свой кадастровый номер, можно подписать договор без согласия соседей.

Ограничения прав владельцев недвижимости закреплены в статье 42 Жилищного кодекса.

Владелец комнаты не вправе выделять долю в общем имуществе в натуре или передавать ее посторонним лицам.

Согласно позиции Апелляционного Петербургского горсуда по делу № 33-14846/2013, прямого запрета на заключение таких договоров нет. Если жилое помещение передано владельцу как объект долевой собственности, для передачи имущества в аренду необходимо получить письменное согласие других долевых собственников.

Статьи 246-247 Жилищного кодекса устанавливают, что пользование и распоряжение помещение должно осуществляться по согласию всех сторон. Это же закреплено Определением Московского горсуда по делу № 2-3069/2019.

Если достичь согласие  с другими собственниками не получается, можно обратиться в суд.

Содержание договора найма жилого помещения

Чтобы в официальном порядке сдать комнату в коммуналке, нужно заключить письменное соглашение. Согласно статье 674 Кодекса, договор должен быть заключен в письменной форме.

Одно из существенных условий договора – предмет договора.

При описании помещения необходимо указать все ключевые сведения.

В документе нужно прописать кадастровый номер объекта, название, адрес, квадратура, характеристики дома, в котором находится комната. Также нужно указать реквизиты документа, на основании которого сторона вправе распоряжаться указанным имуществом (например, свидетельства о праве собственности).

Договор должен содержать следующие разделы:

  1. Преамбулу. В ней фиксируются сведения о наймодателе и нанимателе. Если стороны являются физическими лицами, нужно указывать ФИО, паспортные данные, место регистрации и жительства. Если нанимателем является организация, указывается регистрационный государственный номер, название, организационно-правовую форму, адрес местонахождения. Если наймодатель — несовершеннолетний, нужно указать реквизиты свидетельства о рождении ребенка (или свидетельства об усыновлении). А также разрешения органов опеки.
  2. Сумма вознаграждения. Стоимость аренды недвижимости должна быть зафиксирована согласно положениям статьи 682 Кодекса. Пределов в отношении цены договора нет. Каждый собственник самостоятельно устанавливает размер арендной платы. Ориентируясь на положение статьи 682 Гражданского кодекса, стороны должны четко определить сумму взносов. Отдельным положением прописывается распределение расходов, касающихся содержания жилого помещения. Если договором не установлено иное, текущий ремонт делается за счет нанимателя, капитальный — за счет наймодателя. Отдельно прописывается, кто и в каком объеме оплачивает коммунальные услуги. Это закреплено положениями статьи 678 Гражданского кодекса.
  3. Гарантии (залог). При подписании договора собственнику передают деньги в качестве залога на случай порчи имущества наймодателя. При качественном исполнении обязательств деньги возвращаются нанимателю.
  4. Срок действия. Максимальный срок действия договора — пять лет. Если это не указано, соглашение считается заключенным на этот срок. Это закреплено статьей 683 Гражданского кодекса.
  5. Порядок пользования жилым помещением. При подписании договора проживать в квартире можно вместе с детьми несовершеннолетнего возраста. Остальные жильцы вселяются по предварительной договоренности с собственником.

Подводные камни при заключении договора найма жилья

Перед тем, как подписывать договор найма жилого помещения, владелец собственности должен знать следующие важные условия договора:

  • защита нанимателя от досрочного выселения. Расторгнуть договор владельцу квартиры будет сложно. Он может это сделать только в судебном порядке, согласно статье 687 Гражданского кодекса. Если жильцы не хотят досрочно расторгать договор, выселить их в принудительном порядке можно только при систематической неоплате арендных платежей или причинении ущерба имуществу. Даже в указанных случаях суд может дать жильцам время на устранение недостатков. В одностороннем порядке владелец может расторгнуть договор, если помещение является непригодным для жилья или используется не по назначению;
  • преимущественное право нанимателя на перезаключение договора. Если договор закончился, владелец квартиры должен сначала предложить перезаключить его нынешним жильцам, а при их отказе — третьим лицам;
  • уплата налогов. Уплата арендных платежей является доходом, поэтому с этой суммы необходимо платить налоги, заполняя налоговую декларацию. При необходимости владелец квартиры может оформить самозанятость или индивидуальное предпринимательство.

Владельцу квартиры важно помнить, что конфликтные ситуации между сторонами возникают очень часто.

Поэтому перед заключением договора необходимо обговорить все спорные моменты, согласовать сдачу комнаты со всеми заинтересованными лицами. Если сдается помещение в коммунальной квартире, сначала рекомендуется предложить его соседям, а потом уже посторонним лицам.

Сдача комнаты в коммунальной квартире сопровождается рядом сложностей.

Главное — обсудить аренду жилья со всеми заинтересованными лицами и тщательно прописать все важные условия в договоре.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!