Михаил Демидов (Юрист)
Автор: Михаил Демидов (Юрист) (Все статьи автора)
- Что такое административное задержание и на каких основаниях производится - 21.01.2020
- Куда жаловаться на страховую компанию по ОСАГО - 14.01.2020
- Как проверить машину на ДТП - 10.01.2020
Переезжая в другой город, меняя регион проживания или пытаясь найти более выгодные условия проживания в Москве, люди снимают квартиры — на месяц-другой, а иногда и на несколько лет. Если и наниматель, и владелец жилья честные, относящиеся друг к другу с уважением граждане, проблем не возникнет: первый будет регулярно вносить плату и заботиться о пристойном состоянии помещения, а второй — не надоедать жильцу лишними вопросами. Но, к сожалению, мошенничество при аренде квартир остаётся актуальной проблемой; о самых популярных схемах и способах от них защититься рассказано ниже.
Мошенник — наниматель
Стоит сразу оговориться: аферами могут заниматься обе стороны договора, а также третьи лица — агентства. И вовсе не обязательно неправой оказывается только арендодатель или только наниматель: стремление к получению выгоды может подтолкнуть к противозаконным действиям и того, и другого одновременно.
Тем не менее, съёмщик по умолчанию обладает меньшим набором возможностей: в его арсенале нет права собственника, налаженных отношений с соседями, возможности выдвигать особые условия при необходимости срочного заселения.
Всё это сильно ограничивает спектр мошеннических действий, но не сводит его к нулю. Вот несколько самых распространённых махинаций со стороны арендатора.
«Заплачу позже»
Обладая неплохими актёрскими навыками и действуя напрямую, без привлечения агентства, наниматель может убедить владельца квартиры, что сейчас, ввиду материальных сложностей, критического семейного положения и очередной вспышки на Солнце, заплатить не может, но непременно отдаст всю сумму, включая задаток и набежавшие коммунальные расходы, спустя пару недель. При очередном обращении хозяина возможны следующие варианты:
- съёмщик уже съехал, разумеется, не оставив никаких контактов;
- снова просит перенести срок уплаты;
- предлагает выплатить только часть долга, например — за коммунальные услуги.
В первом случае понятно, куда обращаться: в ближайшее отделение полиции. При этом нужно учитывать несколько факторов:
- Будет просто отлично, если у незадачливого арендодателя на руках остались договор сдачи квартиры, какие-либо письменные обещания выплатить деньги, копии паспорта нанимателя. Тогда найти последнего и истребовать с него долг становится существенно проще.
- Если арендатор не оставил никаких документов и подписей, в полиции всё равно обязаны принять заявление — правда, искать мошенника, ввиду незначительности дела для самих полицейских, всерьёз вряд ли станут.
- С некоторой долей вероятности заявителем, сдававшим жильё и не платившим налога с дохода, может заинтересоваться налоговая инспекция. В этой ситуации логично будет указать, во-первых, что эпизод, на который ФНС обратила внимание, — первый и последний, а во-вторых — что никакого дохода получено не было.
Более подробно читайте в статье «Последствия незаконной сдачи квартиры в аренду без уплаты налогов».
Во втором и третьем случаях, когда жилец на месте и хотя бы показывает вид, что готов к диалогу, нужно вежливо попросить его съехать, а при получении отказа — снова обратиться в полицию: правда будет на стороне хозяина.
«Субаренда»
Недобросовестный жилец может снять квартиру на оговорённый срок, например, на две недели, и даже внести задаток. Афера будет заключаться в том, что он, имея в распоряжении квартиру, подаст объявление о долгосрочной аренде и, пользуясь свободным временем, пустит другого нанимателя — возможно, такого, с которым сам владелец не стал бы даже знакомиться. Первый наниматель, получив свои деньги, благополучно съезжает — а хозяину приходится разбираться с новыми «гостями», рассчитывающими на длительное пребывание в помещении.
Предотвратить такое мошенничество невозможно — его вероятность просто следует иметь в виду, сдавая жильё на короткий срок или посуточно.
Кроме того, непременно нужно заключать договор, а в нём — прописывать, что наниматель не имеет права пускать в квартиру третьих лиц. От самой аферы этот документ не защитит, зато послужит аргументом в суде.
«Щедрый хозяин»
Разновидность предыдущего случая. Наниматель, также действующий на короткой дистанции, сдаёт жильё сразу нескольким съёмщикам, а затем, собрав задатки, исчезает.
В своё время арендаторы приезжают с целью заселиться — и обнаруживают, что «хозяина» нет, а претендентов на помещение чуть больше, чем они рассчитывали. Рано или поздно о ситуации узнаёт и настоящий владелец — после чего наступает полоса разбирательств и походов в полицию.
Полезно знать:
Мошенник — владелец жилья
Схем обмана со стороны арендодателя гораздо больше; они могут подразумевать взаимодействие только двух сторон или привлечение третьей — риэлтерского агентства. Ниже будут приведены самые опасные способы мошенничества и даны советы по их предотвращению.
«Мои условия»
Хозяин, как уже упоминалось, обладает по сравнению с арендатором расширенным набором возможностей. В частности, он может, особенно если не было заключено письменного договора, в одностороннем порядке назвать новую стоимость съёма — разумеется, она будет выше той, о которой договаривались вначале.
Могут быть изменены и прочие условия — и тоже не в выгодную для жильца сторону.
Единственный легальный способ предотвратить неприятность — настаивать на заключении договора найма, в котором в исчерпывающей форме будут прописаны все условия, вплоть до способов коммуникации.
В дальнейшем документ можно будет использовать в качестве контраргумента на необоснованные требования владельца жилья, а при необходимости — и при подготовке искового заявления.
«Аренда без согласия»
Человек, сдающий квартиру, имеющий соответствующие документы и хорошо знакомый с соседями, может на деле оказаться не полновластным хозяином, а сособственником.
Следовательно, для того чтобы предлагать арендатору жильё, ему потребуется согласие остальных лиц, имеющих права на недвижимость. В противном случае любой из них в любой момент и по абсолютно любому поводу может настаивать, в том числе в судебном порядке, на немедленном выселении жильца — задаток при этом будет возвращён только частично.
Нужно обращать внимание и на актуальность выписки — она не должна быть старше двух-трёх лет. Если в ходе «исследований» обнаружатся совладельцы, следует или сразу отказаться от переговоров с человеком, уже успевшим обмануть потенциального съёмщика, или заручиться согласием каждого из указанных в бумаге лиц.
Полезно знать:
«Немедленное выселение»
Эта афера одинаково хорошо работает и с привлечением недобросовестных риэлторов, и без них.
Хозяин, действуя самостоятельно или находясь в сговоре с агентством (что помогает придать договору солидности и быстрее найти нанимателя), заключает с арендатором договор на долгосрочное проживание, берёт задаток — а через несколько дней требует срочно покинуть жильё.
Причины могут быть самые разные, от неожиданного приезда родственников до якобы день и ночь жалующихся на съёмщика соседей. Главное, что в результате бывший жилец получает назад только часть своих денег — остальную делят собственник и, если оно было привлечено, агентство.
Чтобы обезопасить себя, наниматель должен настаивать на заключении договора, в котором будут указаны:
- точный срок аренды (оптимально также — возможность продления по согласию сторон);
- сумма задатка;
- сумма неустойки, выплачиваемой хозяином в тех или иных экстренных ситуациях.
Последняя должна соответствовать внесённой предоплате или быть незначительно ниже.
С таким контрактом можно, обратившись в суд, требовать если не обратного заселения (спокойной жизни хозяин квартиры всё равно не даст), то выплаты неустойки в оговоренном размере.
Читайте также «Как расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке»
«Сделаешь ремонт?»
Не секрет: жильё, предоставляемое в аренду, обычно находится в неидеальном состоянии. Текут краны, кухонный гарнитур не сегодня-завтра развалится, полы требуют нового линолеума… Вот хозяин квартиры и заключает с нанимателем договор, в котором последний обязуется провести ремонт за свои деньги, а первый — предлагает крайне выгодную арендную плату.
Съёмщик честно восстанавливает целостность жилья — а как только отчитывается владельцу об окончании работ, слышит, что по самым невероятным причинам должен съехать в ближайшее время.
Способов бороться с потенциальным мошенничеством ровно два — арендатору следует выбирать тот, который больше подходит к текущей ситуации:
- Заключить договор, в котором чётко будут прописаны сроки найма. Не помешает предусмотреть и неустойку со стороны хозяина — последний вряд ли захочет рисковать деньгами и отвечать за свои действия в суде.
- Намеренно затягивать ремонт. Владелец вряд ли будет настолько нагл, чтобы требовать выполнения предполагаемых работ к определённой дате — а значит, неторопливо улучшая состояние жилья и не торопясь с отчётами, арендатор может прожить в квартире несколько месяцев, а то и лет.
В заключение — несколько общих советов нанимателю. Перед тем, как подписывать договор и отдавать деньги, следует тщательно проверить правоустанавливающие документы на жильё и убедиться, что собственник у помещения только один.
В контракте не помешает указать сумму неустойки, выплачиваемой обеими сторонами в разных непредвиденных ситуациях, и дать опись располагающегося в квартире ценного имущества — а во время выезда получить с хозяина расписку, что все вещи приняты в целости и сохранности.
Наконец, нужно доверять своим ощущениям. Если арендодатель производит впечатление мошенника, не стоит подписывать с ним договор: возможно, подыскав более респектабельного хозяина, арендатор сэкономит не только нервы, но и деньги.
