Популярные мошеннические схемы при аренде жилья и как от них защититься

Обновлено: 23 декабря, 2019

The following two tabs change content below.
Михаил Демидов (Юрист)

Михаил Демидов (Юрист)

г. Новосибирск, Новосибирский юридический институт (филиал Томского государственного университета). Кафедра Гражданского права, Опыт работы 8 лет.

Переезжая в другой город, меняя регион проживания или пытаясь найти более выгодные условия проживания в Москве, люди снимают квартиры — на месяц-другой, а иногда и на несколько лет. Если и наниматель, и владелец жилья честные, относящиеся друг к другу с уважением граждане, проблем не возникнет: первый будет регулярно вносить плату и заботиться о пристойном состоянии помещения, а второй — не надоедать жильцу лишними вопросами. Но, к сожалению, мошенничество при аренде квартир остаётся актуальной проблемой; о самых популярных схемах и способах от них защититься рассказано ниже.

Мошенник — наниматель

Стоит сразу оговориться: аферами могут заниматься обе стороны договора, а также третьи лица — агентства. И вовсе не обязательно неправой оказывается только арендодатель или только наниматель: стремление к получению выгоды может подтолкнуть к противозаконным действиям и того, и другого одновременно.

Тем не менее, съёмщик по умолчанию обладает меньшим набором возможностей: в его арсенале нет права собственника, налаженных отношений с соседями, возможности выдвигать особые условия при необходимости срочного заселения.

Всё это сильно ограничивает спектр мошеннических действий, но не сводит его к нулю. Вот несколько самых распространённых махинаций со стороны арендатора.

«Заплачу позже»

Обладая неплохими актёрскими навыками и действуя напрямую, без привлечения агентства, наниматель может убедить владельца квартиры, что сейчас, ввиду материальных сложностей, критического семейного положения и очередной вспышки на Солнце, заплатить не может, но непременно отдаст всю сумму, включая задаток и набежавшие коммунальные расходы, спустя пару недель. При очередном обращении хозяина возможны следующие варианты:

  • съёмщик уже съехал, разумеется, не оставив никаких контактов;
  • снова просит перенести срок уплаты;
  • предлагает выплатить только часть долга, например — за коммунальные услуги.

В первом случае понятно, куда обращаться: в ближайшее отделение полиции. При этом нужно учитывать несколько факторов:

  1. Будет просто отлично, если у незадачливого арендодателя на руках остались договор сдачи квартиры, какие-либо письменные обещания выплатить деньги, копии паспорта нанимателя. Тогда найти последнего и истребовать с него долг становится существенно проще.
  2. Если арендатор не оставил никаких документов и подписей, в полиции всё равно обязаны принять заявление — правда, искать мошенника, ввиду незначительности дела для самих полицейских, всерьёз вряд ли станут.
  3. С некоторой долей вероятности заявителем, сдававшим жильё и не платившим налога с дохода, может заинтересоваться налоговая инспекция. В этой ситуации логично будет указать, во-первых, что эпизод, на который ФНС обратила внимание, — первый и последний, а во-вторых — что никакого дохода получено не было.

Более подробно читайте в статье «Последствия незаконной сдачи квартиры в аренду без уплаты налогов».

Во втором и третьем случаях, когда жилец на месте и хотя бы показывает вид, что готов к диалогу, нужно вежливо попросить его съехать, а при получении отказа — снова обратиться в полицию: правда будет на стороне хозяина.

Кроме того, необходимо удостовериться, что из квартиры не пропали мебель, электротехника, ценные предметы (их в сдаваемых помещениях лучше не оставлять).

«Субаренда»

Недобросовестный жилец может снять квартиру на оговорённый срок, например, на две недели, и даже внести задаток. Афера будет заключаться в том, что он, имея в распоряжении квартиру, подаст объявление о долгосрочной аренде и, пользуясь свободным временем, пустит другого нанимателя — возможно, такого, с которым сам владелец не стал бы даже знакомиться. Первый наниматель, получив свои деньги, благополучно съезжает — а хозяину приходится разбираться с новыми «гостями», рассчитывающими на длительное пребывание в помещении.

Предотвратить такое мошенничество невозможно — его вероятность просто следует иметь в виду, сдавая жильё на короткий срок или посуточно.

Кроме того, непременно нужно заключать договор, а в нём — прописывать, что наниматель не имеет права пускать в квартиру третьих лиц. От самой аферы этот документ не защитит, зато послужит аргументом в суде.

«Щедрый хозяин»

Разновидность предыдущего случая. Наниматель, также действующий на короткой дистанции, сдаёт жильё сразу нескольким съёмщикам, а затем, собрав задатки, исчезает.

В своё время арендаторы приезжают с целью заселиться — и обнаруживают, что «хозяина» нет, а претендентов на помещение чуть больше, чем они рассчитывали. Рано или поздно о ситуации узнаёт и настоящий владелец — после чего наступает полоса разбирательств и походов в полицию.

Действовать в этой ситуации нужно точно так же, как и в предыдущей. Кроме того, нелишне будет попросить соседей присматривать за квартирой и сообщать о подозрительной активности по телефону.


Полезно знать:


Мошенник — владелец жилья

Схем обмана со стороны арендодателя гораздо больше; они могут подразумевать взаимодействие только двух сторон или привлечение третьей — риэлтерского агентства. Ниже будут приведены самые опасные способы мошенничества и даны советы по их предотвращению.

«Мои условия»

Хозяин, как уже упоминалось, обладает по сравнению с арендатором расширенным набором возможностей. В частности, он может, особенно если не было заключено письменного договора, в одностороннем порядке назвать новую стоимость съёма — разумеется, она будет выше той, о которой договаривались вначале.

Могут быть изменены и прочие условия — и тоже не в выгодную для жильца сторону.

Единственный легальный способ предотвратить неприятность — настаивать на заключении договора найма, в котором в исчерпывающей форме будут прописаны все условия, вплоть до способов коммуникации.

В дальнейшем документ можно будет использовать в качестве контраргумента на необоснованные требования владельца жилья, а при необходимости — и при подготовке искового заявления.

«Аренда без согласия»

Человек, сдающий квартиру, имеющий соответствующие документы и хорошо знакомый с соседями, может на деле оказаться не полновластным хозяином, а сособственником.

Следовательно, для того чтобы предлагать арендатору жильё, ему потребуется согласие остальных лиц, имеющих права на недвижимость. В противном случае любой из них в любой момент и по абсолютно любому поводу может настаивать, в том числе в судебном порядке, на немедленном выселении жильца — задаток при этом будет возвращён только частично.

Чтобы избежать недоразумений, следует не полагаться на слова арендодателя, а попросить представить выписку из Росреестра, однозначно подтверждающую, что арендуемое помещение принадлежит только ему.

Нужно обращать внимание и на актуальность выписки — она не должна быть старше двух-трёх лет. Если в ходе «исследований» обнаружатся совладельцы, следует или сразу отказаться от переговоров с человеком, уже успевшим обмануть потенциального съёмщика, или заручиться согласием каждого из указанных в бумаге лиц.


Полезно знать:


«Немедленное выселение»

Эта афера одинаково хорошо работает и с привлечением недобросовестных риэлторов, и без них.

Хозяин, действуя самостоятельно или находясь в сговоре с агентством (что помогает придать договору солидности и быстрее найти нанимателя), заключает с арендатором договор на долгосрочное проживание, берёт задаток — а через несколько дней требует срочно покинуть жильё.

Причины могут быть самые разные, от неожиданного приезда родственников до якобы день и ночь жалующихся на съёмщика соседей. Главное, что в результате бывший жилец получает назад только часть своих денег — остальную делят собственник и, если оно было привлечено, агентство.

Чтобы обезопасить себя, наниматель должен настаивать на заключении договора, в котором будут указаны:

  • точный срок аренды (оптимально также — возможность продления по согласию сторон);
  • сумма задатка;
  • сумма неустойки, выплачиваемой хозяином в тех или иных экстренных ситуациях.

Последняя должна соответствовать внесённой предоплате или быть незначительно ниже.

С таким контрактом можно, обратившись в суд, требовать если не обратного заселения (спокойной жизни хозяин квартиры всё равно не даст), то выплаты неустойки в оговоренном размере.

Читайте также «Как расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке»

«Сделаешь ремонт?»

Не секрет: жильё, предоставляемое в аренду, обычно находится в неидеальном состоянии. Текут краны, кухонный гарнитур не сегодня-завтра развалится, полы требуют нового линолеума… Вот хозяин квартиры и заключает с нанимателем договор, в котором последний обязуется провести ремонт за свои деньги, а первый — предлагает крайне выгодную арендную плату.

Съёмщик честно восстанавливает целостность жилья — а как только отчитывается владельцу об окончании работ, слышит, что по самым невероятным причинам должен съехать в ближайшее время.

Задаток, как обычно, собственник или возвращает неполностью, или вовсе не отдаёт, ссылаясь на минимальную арендную плату.

Способов бороться с потенциальным мошенничеством ровно два — арендатору следует выбирать тот, который больше подходит к текущей ситуации:

  1. Заключить договор, в котором чётко будут прописаны сроки найма. Не помешает предусмотреть и неустойку со стороны хозяина — последний вряд ли захочет рисковать деньгами и отвечать за свои действия в суде.
  2. Намеренно затягивать ремонт. Владелец вряд ли будет настолько нагл, чтобы требовать выполнения предполагаемых работ к определённой дате — а значит, неторопливо улучшая состояние жилья и не торопясь с отчётами, арендатор может прожить в квартире несколько месяцев, а то и лет.

В заключение — несколько общих советов нанимателю. Перед тем, как подписывать договор и отдавать деньги, следует тщательно проверить правоустанавливающие документы на жильё и убедиться, что собственник у помещения только один.

В контракте не помешает указать сумму неустойки, выплачиваемой обеими сторонами в разных непредвиденных ситуациях, и дать опись располагающегося в квартире ценного имущества — а во время выезда получить с хозяина расписку, что все вещи приняты в целости и сохранности.

Наконец, нужно доверять своим ощущениям. Если арендодатель производит впечатление мошенника, не стоит подписывать с ним договор: возможно, подыскав более респектабельного хозяина, арендатор сэкономит не только нервы, но и деньги.