Продление договора аренды квартиры

Если арендатора устраивает снимаемое им жилое помещение, а срок съема истекает, он задумывается о том, как продлить договор аренды квартиры. Особенно квартиросъемщика волнует возможность перезаключить соглашение без агента, при этом учитывая все нюансы и не допуская ошибок при составлении документа.

Законодательные нормы

Сферу аренды жилых помещений регулируют статьи Гражданского кодекса (452, 450, 674, 684). Согласно положениям второго абзаца статьи 684, арендодатель должен уведомить квартиранта о вариантах дальнейших жилищных отношений:

  • желании продлить действие арендного договора на прежних условиях (либо с внесением изменений в соглашение);
  • отказа от продлении договора из-за нежелания сдавать квартиру в аренду.

Лучше всего требованиям законодательства отвечает вариант письменного уведомления арендатора. В том случае, если квартиросъемщик заявит об отказе покинуть жилое помещение из-за нарушения срока оповещения об отказе в продлении договора найма, арендодатель сможет доказать свою правоту предоставлением письменного документа с отметкой о его получении арендатором.

Законодательством закреплено, что не позже трех месяцев до окончания срока договора арендодатель должен уведомить квартиранта о своем решении в отношении судьбы договора.

Если арендодатель пропустил этот срок, соглашение считается пролонгированным на аналогичных условиях и на такой же срок. Эти положения закреплены в статье 684 Гражданского кодекса.

В этой же норме указано, что арендодатель вправе отказать  квартиранту, который не нарушал условия договора и правила пользования жилым помещением, в продлении соглашения только в том случае, если он не планирует сдавать квартиру в течение двенадцати месяцев.

Если собственник жилого помещения решил расторгнуть договор с нанимателем, но в течение года сдал квартиру другому лицу, бывший квартиросъемщик вправе  обратиться в суд с исковым заявлением о признании арендного договора недействительным и возмещении убытков, которые возникли у квартиранта из-за отказа хозяина жилья от продления арендного соглашения.

Сроки в арендных отношениях

Согласно нормам законодательства, если договор действует один год, то продлеваться он должен также на год. Если соглашение об аренде составляется на пятилетний срок (максимальный), он продлевается на этот же период времени.

Гражданские правовые нормы закрепляют, что договор арендного типа, заключенный на короткий срок, не требует государственной регистрации. Если арендные отношения оканчиваются по договору после 11 месяцев, их необходимо официально оформить через Росреестр.

Если договор аренды не регистрировать, при возникновении споров и передаче дела в суд, соглашение могут признать недействительным в связи с отсутствием отметки о его регистрации в установленном законом порядке.

Если стороны решили продолжить арендные отношения, они могут либо оставить все без изменений, тогда соглашение продлится автоматически, либо перезаключить договор, внеся в него необходимые изменения.

Если по окончании условленного срока (или раньше) жильцы приняли решение о выселении из жилого помещения, они должны передать вверенное им имущество в надлежащем состоянии. Если в договоре содержатся условия о необходимости выполнения ремонтных работ, это также необходимо завершить.

Все условия, которые зафиксированы в договоре, какими бы они ни были, должны быть исполнены. В противном случае, пострадавшая сторона вправе подать исковое заявление в суд о нарушении условий сделки.

Оформление выселения из квартиры

При расторжении договора и выезде из жилого помещения, стороны должны произвести необходимые взаиморасчеты и оформить нужные бумаги. В перечень документов входят следующие:

  1. Акт приема-передачи жилого помещения и имущества.
  2. Бумаги, подтверждающие, что долги по платежам арендатора отсутствуют.
  3. Документ, подтверждающий отсутствие претензий сторон друг к другу (включая факт возврата ключей).

Наличие указанных документов важно как арендатору, так и арендодателю, чтобы избежать проблем в дальнейшем, если у одной из сторон возникнут какие-то претензии.

Составлять акт о приеме имущества и отсутствии претензий лучше всего в присутствии свидетелей (например, соседей). Если соглашение удостоверялось сотрудником нотариальной конторы, заверять его расторжение лучше всего там же.


Скачать договор аренды квартиры с мебелью и оборудованием


 

Пролонгация или перезаключение договора?

Если стороны хотят внести какие-то коррективы в арендные отношения, им лучше всего на этапе окончания срока договора обговорить перезаключение соглашения. В противном случае, если после пролонгации договора кто-то из субъектов захочет изменить какие-то пункты сделки, вторая сторона может отказать в этом на законных основаниях.

Вносить коррективы можно путем заключения нового договора или составления дополнительного соглашения к имеющемуся документу. При выборе первого варианта, переписывается весь текст договора, при выборе второго – только пункты, в которые вносятся изменения.

Оба варианта (пролонгация и составление нового документа) являются одинаково правильными. При этом, новый договор, составленный сторонами и зарегистрированный в установленном порядке, будет иметь большую юридическую силу.

Так как договор является документом, защищающий права обеих сторон и охраняющий их от нарушения со стороны контрагента, его продление тоже должно быть оформлено в надлежащем виде.