Анастасия Клименкова (Юрист)
Автор: Анастасия Клименкова (Юрист) (Все статьи автора)
Расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке регулируется нормами гражданского законодательства России. Процедура расторжения арендного договора осуществляется поэтапно. Перечень оснований и причин для прекращения правоотношений по инициативе одного из субъектов является исчерпывающим.
Основания расторжения арендного договора
Правоотношения, возникающие из договора, могут быть прекращены по согласию сторон в любой момент времени. Причины указаны в статьях 619—620 и 687 ГК РФ. Согласно ГК РФ, в одностороннем порядке жилищные договоры могут расторгаться по следующим основаниям:
- наличие вступившего в силу судебного решения;
- серьезные нарушения условия арендного договора.
Любая из сторон вправе заявитель о желании расторгнуть соглашение, если в документе не содержится указания о сроке его действия. Главное — сообщить об этом за три месяца до даты предполагаемого события.
Причины расторжения договора аренды
Право на досрочное расторжение договора имеют обе стороны: арендодатель и арендатор. В перечень причин на расторжение по инициативе арендодателя входят следующие обстоятельства:
- Неаккуратное обращение с недвижимостью, вызывающее разрушение объекта или нарушение его целостности.
- Многократное нарушение условий арендного соглашения.
- Несвоевременное внесение арендной платы. Для расторжения договора в одностороннем порядке достаточно двух месяцев задолженности подряд.
В перечень причин на расторжение по инициативе арендатора входят следующие обстоятельства:
- Отказ от предоставления недвижимого объекта в пользование.
- Создание препятствий для использования жилья по целевому назначению.
- При использовании жилого помещения выявлены недостатки, которые были скрыты арендодателем на момент заключения договора найма помещения. При этом необходимо доказать, что гражданин не подписывал бы документ, если бы знал о наличии указанных проблем.
- Нарушение собственником жилого помещения условий о проведении текущего и капитального ремонта.
- Порча объекта собственности по независящим от арендатора причинам (например, стихийные бедствия).
- Нарушение иных условий подписанного арендного соглашения.
Процедура расторжения договора найма жилого помещения
Порядок расторжения договора аренды определен нормами гражданского законодательства. Согласно Кодексу, процедура прекращения таких правоотношений включает пять этапов:
- Письменное уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор аренды.
- Ожидание письменного ответа или реальных действий от второй стороны.
- Составление мирового соглашения.
- Прием жилого помещения.
- Вынесение судебного решения (используется, если в добровольном порядке решить вопрос не удалось).
Уведомление ответчика о расторжении договора
В письменной претензии должен содержаться перечень имеющихся проблем и требование о прекращении нарушений, выявленных арендатором, с указанием срока их ликвидации.
Также должно быть указано, что в случае отказа арендодателя в установленный период времени сторона заявителя аннулирует договор в принудительном порядке.
На обращении пострадавшей стороны должна быть подпись лица, принявшего заявление (если оно было вручено лично). Если оно отправлялось почтой (заказным письмом), необходимо получить уведомление о получении документа второй стороной.
В дальнейшем это будет считаться подтверждением уведомления виновной стороны о попытке расторгнуть договор по уважительным причинам (в случае судебного разбирательства).
Если расторгнуть арендное соглашение хочет арендатор, уведомлять хозяина недвижимого объекта о переезде квартиранта необходимо за три месяца. Лучше всего это сделать в письменной форме, чтобы в дальнейшем доказать в суде о своевременном уведомлении второй стороны.
Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды
Ожидание письменного ответа или реальных действий от второй стороны
Законодательством не установлен единый период времени, в течение которого сторона ответчика должна направить ответ на жалобу в письменном виде. Для этого используется понятие разумного срока.
В этот период времени входит срок, достаточный для совершения следующих действий:
- поиска других жильцов;
- устранения выявленных арендатором нарушений.
Составление мирового соглашения
Даже в случае, когда инициатором прекращения договорных отношений выступает только одна сторона, можно уладить вопрос в досудебном порядке. Для этого необходим составить мировое соглашение.
В документе можно указать один из перечисленных пунктов:
- Бумага, включающая устранение имеющихся недостатков с указанием сроков их исправления.
- Соглашение о расторжении договора.
Оформление документа производится на общих основаниях — в письменном виде. Присутствие нотариуса в этом деле необязательно.
Скачать бланк соглашения о расторжении договора аренды
Прием жилого помещения
При выселении необходимо составлять акт приема-передачи, в котором необходимо перечислить следующие реквизиты:
- личные сведения об участниках правоотношений;
- место и дата составления акта;
- составление подробного описания жилого помещения, передаваемого владельцу (адрес местоположения);
- перечень претензий;
- порядок аннулирования выявленных дефектов;
- порядок расчетов при невозможности устранения недостатков.
Скачать бланк акта возврата жилого помещения
Вынесение судебного решения
По нормам гражданского процессуального законодательства, исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика. Если иск подается в отношении гражданина, место рассмотрения дела устанавливается по месту временной или постоянной прописки виновного лица.
Иск может подаваться по месту жительства истца, если у него есть малолетние дети, или ему необходимо ухаживать за больным членом семьи.
Если одна из сторон в деле — лицо, занимающееся индивидуальным предпринимательством, или организация, дело рассматривается арбитражным судом. В этом случае место подачи иска определяется по месту нахождения юридического лица или местом регистрации бизнесмена.
Перечень необходимых документов
Исковое заявление и сопровождающие документы должны отвечать требованиям действующего законодательства. В заявлении должны содержаться следующие сведения:
- Данные о суде, истце и ответчике.
- Обстоятельства дела.
- Суть претензий.
- Нормы законодательства, регулирующие данный вопрос.
- Требование истца в отношении ответчика.
- Приложение с указанием перечня прилагаемых доказательств.
К иску должны прикладываться следующие бумаги:
- оригинал арендного договора;
- документы, подтверждающие попытки истца решить вопрос в досудебном порядке (уведомление или претензия с отметкой о получении второй стороной);
- доказательства наличия нарушений договора, допущенных истцом;
- экспертное заключение по оценке причиненного вреда;
- выписка из домовой книги о долгах по платежам за коммунальные услуги;
- банковская выписка об отсутствии переводов денежных средств от арендатора за аренду квартиры.
Скачать бланк искового заявления о расторжении договора найма жилого
Сроки рассмотрения дела
Согласно нормам действующего гражданского законодательства, районные суды должны рассматривать подобные дела в течение двух месяцев. Дела в арбитражных судах ведутся в течение трехмесячного срока.
Эти сроки считаются минимальными. Если по каким-то причинам стороны не могут явиться в суд, или для нормального исследования вопроса нужна дополнительная экспертиза, сроки сдвигаются.
