Ключевые риски при сдаче квартиры в аренду на длительный срок возникают перед владельцем квартиры наравне с арендатором объекта недвижимости. По нормам Жилищного кодекса, арендой является передача временных прав на использование имущества по прямому назначению. Сторонам важно понимать, что в этот период может произойти что угодно, поэтому необходимо продумать все риски.
Государственная регистрация договора
По нормам статьи 683 ГК РФ, договор аренды не может заключаться больше, чем на пятилетний срок. В связи с этим отсутствие в контракте периода действия означает, что его срок составляет пять лет.
В настоящее время действуют правила, по которым договоры аренды от года и больше подлежат государственной регистрации. После завершения этой процедуры стороны приобретают права и обязанности, закрепленные договором.
Процесс регистрации должен быть начат в течение одного месяца с момента заключения соглашения об аренде. Если все необходимые действия сторонами не будут выполнены, споры, возникающие между сторонами, могут привести к передаче дела в суд.
По итогу рассмотрения спора суд может вынести одно из следующих решений:
- признать договор недействительным;
- обязать совершить действия, закрепленные договором;
- применить к арендатору санкции административного типа по нормам статьи 19.21 КоАП или статьи 19.15.1 (если арендодатель не произвел обязательную регистрацию граждан в сданной в найм квартире).
Правомочия собственника
Арендный договор содержит ряд ключевых разделов. Один из них – определение правомочий собственника жилья. Владелец квартиры имеет право осуществлять следующие действия:
- Свободно посещать объект недвижимости.
- Требовать использования квартиры по прямому назначению.
- Ограничивать права на проживания посторонних лиц в жилом помещении.
- Запрещать заключать договоры субаренды с другими лицами, если это не предусмотрено условиями соглашения.
Статьей 679 ГК РФ предусмотрено, что при наличии согласия всех сторон договора наниматель вправе заселить в квартиру детей арендодателя совершеннолетнего возраста, иных лиц (если они временно находятся в городе).
Согласно статье 680 Гражданского кодекса, все проживающие в квартире граждане могут вселять в помещение иных лиц на безвозмездной основе при предварительном уведомлении собственника объекта недвижимости.
Владелец квартиры вправе отказать нанимателю в подселении, если число квартирантов нарушает установленные законодательством нормы площади жилого помещения на одного человека.
Досрочное расторжение договора
Если одна из сторон соглашения желает в досрочном порядке расторгнуть договор, может возникнуть ряд сложностей. В частности, российское законодательство определяет ограниченный перечень оснований для досрочного расторжения договора.
Основными причинами являются следующие:
- ненадлежащее использование жилого помещения, в связи с чем его состояние значительно ухудшилось;
- уклонение от внесения арендных платежей в течение полугода.
Прочие причины досрочного расторжения арендного соглашения рассматриваются в судебном порядке. К ним относятся следующие:
- Нахождение объекта недвижимости в аварийном состоянии.
- Использование объекта недвижимости не по целевому назначению.
- Нарушение условий соглашения.
Основная проблема в расторжении арендного договора состоит в том, что арендатор при соблюдении всех условий соглашения вправе продлить срок действия сделки на тех же условиях.
Собственник жилого помещения не имеет права отказать в продлении договора, если для отказа нет веских оснований. Отказать в продлении договора владелец объекта недвижимости вправе только в том случае, если он не планирует в течение последующих одиннадцати месяцев сдавать квартиру.
Основные проблемы с длительной сдачей квартиры в найм
За период действия соглашения у собственника могут появиться причины, чтобы передать права владения квартирой другому лицу. Это может быть вызвано необходимостью передать объект недвижимостью по наследству, продать, подарить и т.д.
Если собственник решит заключить договор купли-продажи, он должен уведомить покупателя о том, что объект недвижимости сдается. Новый владелец квартиры вправе не продлевать с арендатором договор найма. Об этом квартиросъемщика уведомляют заранее.
Следующая проблема – соблюдение правил проживания и чистоты в квартире. Чтобы максимально снизить риски, арендодателю необходимо оценить уровень чистоплотности потенциальности нанимателя. Проблема заключается в том, что определить этот факт с первого взгляда проблематично.
Следующий пункт – большая вероятность причинения вреда материального типа. Зачастую это касается смесителей на кухне и в ванной, канализации, испорченных обоев. В некоторых случаях поломки носят более серьезный характер, поэтому в договоре необходимо указывать порядок расчета и выплаты компенсации за причинение материального ущерба.
Следующая проблема – возникновение конфликтных ситуаций с соседями. Избежать проблем можно путем определения условия проживания по договоренности с арендатором.
Читайте также:
Подводные камни сдачи квартиры
Продление договора аренды квартиры
Одна из ключевых проблем – оплата услуг коммунального типа. Помимо необходимости оплаты коммунальных платежей в полном объеме, оговаривается периодичность передачи денежных средств. В противном случае арендатор должен будет погасить задолженность в полном объеме, выплатить пени и штрафы. Кроме того, арендатор сможет досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Требования к содержанию договора
Основные требования к содержанию договора заключаются в следующем:
- Установление суммы залога, которая является видом гарантии имущественной защиты прав владельца квартиры. В договоре указывается сумма внесения, условия возврата или удержания, причины расторжения договора.
- Определение размеров и порядка погашения суммы ущерба за причиненный арендатором материальный ущерб или условия самостоятельного проведения ремонтных работ.
- Установление порядка и размеров оплаты за проживание и коммунальные услуги. Кроме того, определяется способ внесения денежных средств и перечень санкций, назначаемых за нарушение данного пункта договора.
Скачать Договор аренды квартиры с мебелью и оборудованием
Арендодателям рекомендуется заключать соглашение на короткий срок с возможностью дальнейшего продления договора на более длительный срок (если обеих сторон устраивают условия соглашения).
Сдача объекта недвижимости на длительный период времени часто сопряжена с большим количеством рисков, особенно если договор составляется без посредников.
