Чем опасна сдача квартиры на длительный срок?

Обновлено: 30 июня, 2019

Ключевые риски при сдаче квартиры в аренду на длительный срок возникают перед владельцем квартиры наравне с арендатором объекта недвижимости. По нормам Жилищного кодекса, арендой является передача временных прав на использование имущества по прямому назначению. Сторонам важно понимать, что в этот период может произойти что угодно, поэтому необходимо продумать все риски.

Государственная регистрация договора

По нормам статьи 683 ГК РФ, договор аренды не может заключаться больше, чем на пятилетний срок. В связи с этим отсутствие в контракте периода действия означает, что его срок составляет пять лет.

В настоящее время действуют правила, по которым договоры аренды от года и больше подлежат государственной регистрации. После завершения этой процедуры стороны приобретают права и обязанности, закрепленные договором.

Процесс регистрации должен быть начат в течение одного месяца с момента заключения соглашения об аренде. Если все необходимые действия сторонами не будут выполнены, споры, возникающие между сторонами, могут привести к передаче дела в суд.

По итогу рассмотрения спора суд может вынести одно из следующих решений:

  • признать договор недействительным;
  • обязать совершить действия, закрепленные договором;
  • применить к арендатору санкции административного типа по нормам статьи 19.21 КоАП или статьи 19.15.1 (если арендодатель не произвел обязательную регистрацию граждан в сданной в найм квартире).

Правомочия собственника

Арендный договор содержит ряд ключевых разделов. Один из них – определение правомочий собственника жилья. Владелец квартиры имеет право осуществлять следующие действия:

  1. Свободно посещать объект недвижимости.
  2. Требовать использования квартиры по прямому назначению.
  3. Ограничивать права на проживания посторонних лиц в жилом помещении.
  4. Запрещать заключать договоры субаренды с другими лицами, если это не предусмотрено условиями соглашения.

Статьей 679 ГК РФ предусмотрено, что при наличии согласия всех сторон договора наниматель вправе заселить в квартиру детей арендодателя совершеннолетнего возраста, иных лиц (если они временно находятся в городе).

Если дети квартиранта младше восемнадцати лет, вселять и прописывать их арендатор вправе без разрешения собственника.

Согласно статье 680 Гражданского кодекса, все проживающие в квартире граждане могут вселять в помещение иных лиц на безвозмездной основе при предварительном уведомлении собственника объекта недвижимости.

Владелец квартиры вправе отказать нанимателю в подселении, если число квартирантов нарушает установленные законодательством нормы площади жилого помещения на одного человека.

Досрочное расторжение договора

Если одна из сторон соглашения желает в досрочном порядке расторгнуть договор, может возникнуть ряд сложностей. В частности, российское законодательство определяет ограниченный перечень оснований для досрочного расторжения договора.

 Основными причинами являются следующие:

  • ненадлежащее использование жилого помещения, в связи с чем его состояние значительно ухудшилось;
  • уклонение от внесения арендных платежей в течение полугода.

Прочие причины досрочного расторжения арендного соглашения рассматриваются в судебном порядке. К ним относятся следующие:

  1. Нахождение объекта недвижимости в аварийном состоянии.
  2. Использование объекта недвижимости не по целевому назначению.
  3. Нарушение условий соглашения.

Основная проблема в расторжении арендного договора состоит в том, что арендатор при соблюдении всех условий соглашения вправе продлить срок действия сделки на тех же условиях.

Собственник жилого помещения не имеет права отказать в продлении договора, если для отказа нет веских оснований. Отказать в продлении договора владелец объекта недвижимости вправе только в том случае, если он не планирует в течение последующих одиннадцати месяцев сдавать квартиру.

Если собственник жилья неправомерно отказал в продлении договора, арендатор может добиться в судебном порядке принудительного заключения соглашения найма жилого помещения.

Основные проблемы с длительной сдачей квартиры в найм

За период действия соглашения у собственника могут появиться причины, чтобы передать права владения квартирой другому лицу. Это может быть вызвано необходимостью передать объект недвижимостью по наследству, продать, подарить и т.д.

Если собственник решит заключить договор купли-продажи, он должен уведомить покупателя о том, что объект недвижимости сдается. Новый владелец квартиры вправе не продлевать с арендатором договор найма. Об этом квартиросъемщика уведомляют заранее.

Следующая проблема – соблюдение правил проживания и чистоты в квартире. Чтобы максимально снизить риски, арендодателю необходимо оценить уровень чистоплотности потенциальности нанимателя. Проблема заключается в том, что определить этот факт с первого взгляда проблематично.

Следующий пункт – большая вероятность причинения вреда материального типа. Зачастую это касается смесителей на кухне и в ванной, канализации, испорченных обоев. В некоторых случаях поломки носят более серьезный характер, поэтому в договоре необходимо указывать порядок расчета и выплаты компенсации за причинение материального ущерба.

Следующая проблема – возникновение конфликтных ситуаций с соседями. Избежать проблем можно путем определения условия проживания по договоренности с арендатором.


Читайте также:

Подводные камни сдачи квартиры

Продление договора аренды квартиры


Одна из ключевых проблем – оплата услуг коммунального типа. Помимо необходимости оплаты коммунальных платежей в полном  объеме, оговаривается периодичность передачи денежных средств. В противном случае арендатор должен будет погасить задолженность в полном объеме, выплатить пени и штрафы. Кроме того, арендатор сможет досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Требования к содержанию договора

Основные требования к содержанию договора заключаются в следующем:

  1. Установление суммы залога, которая является видом гарантии имущественной защиты прав владельца квартиры. В договоре указывается сумма внесения, условия возврата или удержания, причины расторжения договора.
  2. Определение размеров и порядка погашения суммы ущерба за причиненный арендатором материальный ущерб или условия самостоятельного проведения ремонтных работ.
  3. Установление порядка и размеров оплаты за проживание и коммунальные услуги. Кроме того, определяется способ внесения денежных средств и перечень санкций, назначаемых за нарушение данного пункта договора.

Скачать Договор аренды квартиры с мебелью и оборудованием


Арендодателям рекомендуется заключать соглашение на короткий срок с возможностью дальнейшего продления договора на более длительный срок (если обеих сторон устраивают условия соглашения).

Сдача объекта недвижимости на длительный период времени часто сопряжена с большим количеством рисков, особенно если договор составляется без посредников.

Поэтому при заключении сделки необходимо продумывать все условия и включать их в соглашение. Кроме того, рекомендуется заключать предварительный договор на короткий срок, чтобы проверить, насколько арендатор подходит арендодателю.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!