Чем опасна сдача квартиры на длительный срок?

Ключевые риски при сдаче квартиры в аренду на длительный срок возникают перед владельцем квартиры наравне с арендатором объекта недвижимости. По нормам Жилищного кодекса, арендой является передача временных прав на использование имущества по прямому назначению. Сторонам важно понимать, что в этот период может произойти что угодно, поэтому необходимо продумать все риски.

Государственная регистрация договора

По нормам статьи 683 ГК РФ, договор аренды не может заключаться больше, чем на пятилетний срок. В связи с этим отсутствие в контракте периода действия означает, что его срок составляет пять лет.

В настоящее время действуют правила, по которым договоры аренды от года и больше подлежат государственной регистрации. После завершения этой процедуры стороны приобретают права и обязанности, закрепленные договором.

Процесс регистрации должен быть начат в течение одного месяца с момента заключения соглашения об аренде. Если все необходимые действия сторонами не будут выполнены, споры, возникающие между сторонами, могут привести к передаче дела в суд.

По итогу рассмотрения спора суд может вынести одно из следующих решений:

  • признать договор недействительным;
  • обязать совершить действия, закрепленные договором;
  • применить к арендатору санкции административного типа по нормам статьи 19.21 КоАП или статьи 19.15.1 (если арендодатель не произвел обязательную регистрацию граждан в сданной в найм квартире).

Правомочия собственника

Арендный договор содержит ряд ключевых разделов. Один из них – определение правомочий собственника жилья. Владелец квартиры имеет право осуществлять следующие действия:

  1. Свободно посещать объект недвижимости.
  2. Требовать использования квартиры по прямому назначению.
  3. Ограничивать права на проживания посторонних лиц в жилом помещении.
  4. Запрещать заключать договоры субаренды с другими лицами, если это не предусмотрено условиями соглашения.

Статьей 679 ГК РФ предусмотрено, что при наличии согласия всех сторон договора наниматель вправе заселить в квартиру детей арендодателя совершеннолетнего возраста, иных лиц (если они временно находятся в городе).

Если дети квартиранта младше восемнадцати лет, вселять и прописывать их арендатор вправе без разрешения собственника.

Согласно статье 680 Гражданского кодекса, все проживающие в квартире граждане могут вселять в помещение иных лиц на безвозмездной основе при предварительном уведомлении собственника объекта недвижимости.

Владелец квартиры вправе отказать нанимателю в подселении, если число квартирантов нарушает установленные законодательством нормы площади жилого помещения на одного человека.

Досрочное расторжение договора

Если одна из сторон соглашения желает в досрочном порядке расторгнуть договор, может возникнуть ряд сложностей. В частности, российское законодательство определяет ограниченный перечень оснований для досрочного расторжения договора.

 Основными причинами являются следующие:

  • ненадлежащее использование жилого помещения, в связи с чем его состояние значительно ухудшилось;
  • уклонение от внесения арендных платежей в течение полугода.

Прочие причины досрочного расторжения арендного соглашения рассматриваются в судебном порядке. К ним относятся следующие:

  1. Нахождение объекта недвижимости в аварийном состоянии.
  2. Использование объекта недвижимости не по целевому назначению.
  3. Нарушение условий соглашения.

Основная проблема в расторжении арендного договора состоит в том, что арендатор при соблюдении всех условий соглашения вправе продлить срок действия сделки на тех же условиях.

Собственник жилого помещения не имеет права отказать в продлении договора, если для отказа нет веских оснований. Отказать в продлении договора владелец объекта недвижимости вправе только в том случае, если он не планирует в течение последующих одиннадцати месяцев сдавать квартиру.

Если собственник жилья неправомерно отказал в продлении договора, арендатор может добиться в судебном порядке принудительного заключения соглашения найма жилого помещения.

Основные проблемы с длительной сдачей квартиры в найм

За период действия соглашения у собственника могут появиться причины, чтобы передать права владения квартирой другому лицу. Это может быть вызвано необходимостью передать объект недвижимостью по наследству, продать, подарить и т.д.

Если собственник решит заключить договор купли-продажи, он должен уведомить покупателя о том, что объект недвижимости сдается. Новый владелец квартиры вправе не продлевать с арендатором договор найма. Об этом квартиросъемщика уведомляют заранее.

Следующая проблема – соблюдение правил проживания и чистоты в квартире. Чтобы максимально снизить риски, арендодателю необходимо оценить уровень чистоплотности потенциальности нанимателя. Проблема заключается в том, что определить этот факт с первого взгляда проблематично.

Следующий пункт – большая вероятность причинения вреда материального типа. Зачастую это касается смесителей на кухне и в ванной, канализации, испорченных обоев. В некоторых случаях поломки носят более серьезный характер, поэтому в договоре необходимо указывать порядок расчета и выплаты компенсации за причинение материального ущерба.

Следующая проблема – возникновение конфликтных ситуаций с соседями. Избежать проблем можно путем определения условия проживания по договоренности с арендатором.


Читайте также:

Подводные камни сдачи квартиры

Продление договора аренды квартиры


Одна из ключевых проблем – оплата услуг коммунального типа. Помимо необходимости оплаты коммунальных платежей в полном  объеме, оговаривается периодичность передачи денежных средств. В противном случае арендатор должен будет погасить задолженность в полном объеме, выплатить пени и штрафы. Кроме того, арендатор сможет досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Требования к содержанию договора

Основные требования к содержанию договора заключаются в следующем:

  1. Установление суммы залога, которая является видом гарантии имущественной защиты прав владельца квартиры. В договоре указывается сумма внесения, условия возврата или удержания, причины расторжения договора.
  2. Определение размеров и порядка погашения суммы ущерба за причиненный арендатором материальный ущерб или условия самостоятельного проведения ремонтных работ.
  3. Установление порядка и размеров оплаты за проживание и коммунальные услуги. Кроме того, определяется способ внесения денежных средств и перечень санкций, назначаемых за нарушение данного пункта договора.

Скачать Договор аренды квартиры с мебелью и оборудованием


Арендодателям рекомендуется заключать соглашение на короткий срок с возможностью дальнейшего продления договора на более длительный срок (если обеих сторон устраивают условия соглашения).

Сдача объекта недвижимости на длительный период времени часто сопряжена с большим количеством рисков, особенно если договор составляется без посредников.

Поэтому при заключении сделки необходимо продумывать все условия и включать их в соглашение. Кроме того, рекомендуется заключать предварительный договор на короткий срок, чтобы проверить, насколько арендатор подходит арендодателю.