Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа

Обновлено: Декабрь 13, 2018

В законодательстве РФ договор купли-продажи недвижимости регламентируется параграфом 7 Главы 30 ГК РФ. Определение рассрочки платежей и условия её предоставления полностью прописаны в ст. 489 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа имеет две стороны — продавца и покупателя. Первый обязуется передать любой из объектов недвижимости, перечисленный в указанной статье, в собственность второму.

Общие сведения

       Статья 550 ГК РФ утверждает обязательную письменную форму оформления такой сделки, и несоблюдение этого правила влечёт недействительность сделки. Как и в любом договоре купли-продажи, непременными условиями, которые необходимо изложить в тексте данного документы, и при отсутствии которых договор не может считаться заключённым, являются предмет договора и цена, регламентированные статьями 554 и ст. 555 ГК РФ.

    Предмет необходимо чётко идентифицировать, указав сведения, позволяющие определить передаваемый объект недвижимости, отличить его от иных объектов недвижимости, находящихся в совокупности (квартира в составе жилого дома, гараж в составе гаражного кооператива и так далее).

      Цена товара по общему правилу, если иное не предусмотрено законодательством или условиями договора, состоит из стоимости единицы площади объекта, перемноженной на его фактическую площадь. В случае, если товаром является жилое помещение, цена включает стоимость земельного участка, на котором оно расположено, или права на него.

     К такому договору недвижимого имущества с рассрочкой выплаты прилагается передаточный акт, по которому осуществляется непосредственная передача имущества согласно оговоренным условиям. Отказ одной из сторон от подписания передаточного акта является отказом данной стороны от исполнения своих обязанностей по договору.

Рассрочка

      Рассрочка — это способ покупки, который подразумевает оплату не полностью, а по частям. Размер таких частей устанавливается договором между покупателем и продавцом. Рассрочка бывает трёх видов:

  1. Задаток и выплата остатка. Такой вид не предусматривает процентов. Его предоставляют с условием, что будет внесено от 50 до 80 процентов всей суммы сразу, а потом в течение шести месяцев выплачивается вся остальная сумма.
  2. Задаток с оплатой процентов каждый месяц. Предоставляется на срок не менее года, первая выплата должна составить не больше 80 процентов. Если увеличиваются сроки погашения, начисляется по проценту в месяц. Если платеж сделан не в срок, будет выставлен штраф.
  3. Ежемесячный платёж без задатка, но с залогом. Встречается очень редко, в отличие от вариантов без залога. Продавец также устанавливает большие проценты.

    Тип рассрочки выбирается, когда заключается договор. Для того, чтобы его оформить, нужны следующие документы:

  • технический паспорт на эту квартиру;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка об отсутствии любых долгов за эту квартиру;
  • заявление от продавца и покупателя о том, что нужна государственная регистрация;
  • копия квитанции об уплате необходимой госпошлины;
  • копии паспорта всех участников этой сделки;
  • документ, который будет подтверждать право собственности продавца на данную недвижимость;
  • договор о совершении купли и продажи объекта.

Нюансы заключения договора

Существует несколько нюансов, которые важно учесть, когда планируется заключить сделку.

  1. Брак. Если владелец недвижимости или покупатель женат либо замужем, то они могут продать или купить квартиру только если супруг согласен.
  2. Дети. Если в жилье, которое собираются продавать, зарегистрированы дети, то продать его можно только после согласования с органами опеки.
  3. Долевая собственность. Когда продаётся часть объекта недвижимости, которая находится в долевой собственности, то прежде, чем заключить договор, нужно получить отказ, обязательно в письменном виде, от остальных владельцев от преимущественного права покупки данной части объекта. Это указывается в договоре.

Риски

Чтобы свести риски к минимуму, рассрочка предоставляется не всем категориям граждан.

Её могут предоставить совершеннолетним лицам, которые не имеют судимости и финансово состоятельны, официально трудоустроены на одном месте работы от полугода и более. Охотнее всего рассрочку дают состоящим в браке людям, которым больше 25-и лет.

        Договор можно признать не имеющим силы в судебном порядке в тех случаях, когда в момент заключения договора продающий или покупающий гражданин находился в неадекватном состоянии, был пьян или под воздействием наркотических или психотропных веществ, при составлении договора нарушалось законодательство, одна и сторон оказывается недееспособной или к ней применялось насилие с целью принуждения к подписанию договора.

Чтобы аннулировать сделку, необходимо подать иск в суд.

          Когда заключается договор о продаже квартиры, есть вероятность столкнуться с непредвиденными сложностями, которых можно избежать. Во-первых, покупатель не обязан каким-либо способом подтверждать способность выплатить всю сумму, поэтому продавец может оказаться обманутым. В таком случае нужно сразу обратиться к юристу. Во-вторых, покупатель должен проследить, чтобы была оформлена расписка о том, что он внёс задаток с указанием его размера. Продавцы тоже могут проявить недобросовестность.

    По действующему законодательству, с 2013 года договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой выплаты не нужно регистрировать и даже привлекать юриста к его оформлению нет никакой необходимости.

   Если у сторон имеется желание зарегистрировать будущую сделку, в регистрационный орган, а именно, регистрационную палату, предоставляются документы, удостоверяющие личность обеих сторон по сделке (с обязательной справкой от органов опеки и попечительства, если одна из сторон не достигла совершеннолетия), технический паспорт объекта недвижимости, документы, подтверждающие право собственности на данный объект, и непосредственно заявление на регистрацию с приложением квитанции об уплате госпошлины.

Плюсы и минусы

       У такой сделки есть плюсы и минусы для обеих сторон. Самый значительный плюс для любого покупателя в том, что ему не нужно доказывать свою платёжеспособность и искать поручителей, кроме того, часто нет процентов за рассрочку платежа. Пока он выплачивает сумму, он имеет право жить прямо в этой квартире, но в это время он не может продать квартиру кому-то другому.

То, что будет плюсом для покупателя, станет недостатком для продавца, который не защищён юридически. В случае если покупатель по каким-то причинам вдруг перестанет платить, прежний владелец квартиры имеет право подать в суд.

 Среди остальных положительных моментов можно выделить следующие:

  • доход покупателя не имеет значения;
  • сумма рассрочки не ограничена;
  • не нужно, как в случае с ипотекой, оформлять страховку;
  • заявление будет рассмотрено за сутки.

    Совершение такой покупки доступно даже тем, кто имеет отрицательную кредитную историю. Кроме того, рассрочка будет выгодна с точки зрения цены. Так выйдет дешевле, нежели покупка через ипотеку. Но для продавца это не особенно выгодно.