Документы при покупке квартиры в 2019 году: вторичка, новостройка, ипотека

Законодательство требует документального сопровождения всех совершаемых с недвижимостью сделок. Люди вправе покупать/продавать/обменивать/сдавать или дарить имущество, главное оформлять это правильно. Какие документы при покупке квартиры необходимы? Насколько сложна процедура оформления? Стоит разобраться подробнее.

Приобретение квартиры на вторичном рынке

Рынок недвижимости сейчас радует наличием огромного выбора. Конечно, жилье стоит прилично и его приобретение порой заветная мечта. «Вторичка» – это квартиры, реализуемые владельцами.

Основным документом, закрепляющим проводимую сделку продажи является договор купли-продажи. Порой стороны обращаются к нотариусу, чтобы тот проверив составленное соглашение, заверил его. Грамотный договор защищает интересы обеих сторон, заодно отражает все нюансы совершаемой сделки.

Обычно участники составляют сначала черновой вариант – предварительный договор. Потом уже, после проверки его специалистом, переписывают.

Какие сведения нужно включить в текст соглашения:

  • паспортные данные участвующих сторон;
  • фактические адреса (место проживания) каждого;
  • основные характеристики объекта сделки, включая адрес;
  • срок, за который будет подписан сторонами основной договор;
  • стоимость покупки (общая), размер задатка, уточнения, касающиеся курса валют (если продавец назначает стоимость в евро или долларах);
  • срок, за который продавец выпишет всех фактических жильцов реализуемой жилплощади;
  • уточнение об отсутствии малейшего обременения (квартира не является предметом залога, не отдана банку, владелец не имеет каких-либо задолженностей).

При совершении сделки рискуют обе стороны. Покупатель – что получив деньги, продавец не передаст ему все необходимые документы, окажется мошенником. Продавец – что клиент окажется недобросовестным и внеся задаток, откажется выплатить остальное. Поэтому при совершении подобных сделок обеим сторонам нужно проявить внимательность. Желательно участие нотариуса.

Кстати, Росреестр может помочь покупателю. Выдать справку об указанному объекте недвижимости, где будет написано, кто действительно владеет квартирой и каким образом приобрел ее.

Риски в сделках купли-продажи

Расторжение сделки – обычно происходит, когда между сторонами нет согласия. Например, не смогли достичь договоренности касаемо одного или нескольких пунктов составляемого договора. Внеся задаток, покупатель вправе, если сделка расторгается, потребовать отданные деньги назад. Однако порой в договоре указывается специально заниженная стоимость. Тогда часть денег увы, останется у недобросовестного продавца.

Признание договора недействительным – подобное случается, когда заранее не проверяли полномочия продавца (не обращались в МФЦ или Росреестр за выпиской). Особенного внимания требуют сделки, совершаемые через доверенных лиц.

Риск истребования уже приобретенного имущества – возможен, если у квартиры довольно часто менялись хозяева. Это также можно выяснить через Росреестр.

Квартира приобретена с обременением – например, она была совместным или же долевым имуществом. Тогда владельцы, не являвшиеся участниками совершенной сделки будут вправе потребовать признания ее недействительной.

Важно: проверять полномочия продавца, внимательно читать подписываемый договор и желательно, заручиться поддержкой опытного юриста.

Список документов для совершения сделки купли-продажи

БумагиПодробности
КупчаяКак правило, ее составление доверяют опытному юристу или риэлтору, если тот сопровождает сделку. Оригинал подписанного договора потом предъявляют в Росреестре.
Паспорта сторонЕсли вместо кого-то присутствует доверенное лицо, нужна доверенность (оригинал).
Выписка ЕГРНОсновной документ, подтверждающий права продавца. Там указываются данные собственника, характеристики реализуемой жилплощади, также обременение (наличие или отсутствие его).
Справка ЖКХСвидетельствует о наличии/отсутствии у продавца задолженностей, касающихся коммунальных платежей и прочих выплат.
Справка от налоговойДоказывает, что налоговые выплаты по данной квартире продавцом выплачивались регулярно.
ТехпаспортВыдается БТИ
Домовая книгаВ идеале, в момент совершения сделки, там не будет прописанных лиц. Если же они имеются, важно убедится, что все люди выпишутся и проблем нет.
Разрешение опекиТребуется, если в реализуемой квартире прописан ребенок, или он считается совладельцем.
Правоустанавливающий документПодтверждает, как именно продавец изначально получил квартиру (купчая, завещание, свидетельство наследника, дарственная).

В новостройке

Зачастую компании – застройщики, возводящие многоквартирные дома, ищут заранее людей, желающих приобрести там жилье. Таких клиентов называют дольщиками. Они вкладываются, и эти деньги оплачивают процесс строительства. Когда компания закончит дом и введет его в дальнейшую эксплуатацию, дольщики получат заветные ключи. Однако, это все лишь выглядит простым. На практике еще выбирая застройщика, покупателю нужно проверить, имеет ли компания такие документы:

  1. Инвестиционный договор. Основное соглашение, где указывается: количество квартир, данные покупателей, количество свободных, пока не выкупленных квартир.
  2. Проектная декларация. Там будет отражен план расположения жилплощади по этажам, также других объектов инфраструктуры.
  3. Технические документы – касаются фундамента строения, материалов изготовления, инженерных коммуникаций.
  4. Разрешение на строительство. Здесь внимательней следует изучить данные кому выдано. Является ли присутствующее на переговорах юридическое лицо тем, кто получил данное разрешение.

Более того, когда квартиры приобретаются в новостройке, стоит помнить, что само здание стоит на определенном земельном участке. Поэтому важно выяснить, вправе ли застройщик осуществлять строительство: договор на приобретение компанией земли, либо соглашение на долгосрочную аренду, заключенное ранее с муниципалитетом.

Дом построен, уже введен в свободную эксплуатацию, тогда покупателю стоит увидеть следующие бумаги:

  • выписка ЕГРП – подтверждает полномочия компании на конкретный участок земли (где возведен дом) или же договор аренды;
  • поэтажный план, экспликация;
  • договор на продажу конкретной квартиры, приглянувшейся покупателю;
  • выписка ЕГРЮЛ, она подтверждает существование организации – юрлица, осуществившее постройку дома;
  • акт приемки готовой квартиры в новостройке.

Документы есть, все хорошо? Тогда можно переходить к обсуждению и заключению сделки. Желательно привлечь к составлению и проверке договора опытного нотариуса.

Последним действием станет регистрация счастливого покупателя как нового хозяина купленной им жилплощади. Процедура проходит в Росреестре или МФЦ. Туда заинтересованная сторона относит все перечисленные выше бумаги, включая готовый ДКП (договор купли-продажи), свой паспорт и квитанцию (выдается после оплаты им госпошлины).

Важно: продавцом здесь выступает компания-застройщик, поэтому ее представитель в Росреестре предъявит все требуемые от продавца документы с лицензией и свидетельством о регистрации вместо паспорта.

В ипотеку

Насколько разнится процедура приобретения жилплощади, если она берется в ипотеку? Различий четыре:

  • у покупателя не имеется требуемой суммы;
  • в сделке присутствует банк, как третье лицо;
  • долгосрочность сделки и наличие процентов;
  • фактически квартиру приобретает банк, она служит залогом, а покупатель (частное лицо) будет собственником с существенными ограничениями.

Ипотечный кредит – большая ответственность, нужно заранее продумать, как именно рассчитаться. Порой люди 15-20 лет вносят ежемесячные крупные платежи, закрывая ипотеку. Поэтому следует рассчитать собственные силы и помощь родственников.

После этого собрать для банка следующие документы:

  • гражданский паспорт (копия), где будет указана регистрация гражданина;
  • справка, выдаваемая работодателем, там подтвержден факт официального трудоустройства и время работы гражданина, оплата труда (минимальный срок должен быть с 6 месяцев);
  • положительная кредитная история – это проверяется на месте сотрудниками банка;
  • справка, выдаваемая местным психоневрологическим диспансером, подтверждающая дееспособность клиента;
  • справка УВД, что у клиента нет судимости;
  • военный билет – мужчинам.

Получив бумаги, сотрудник отправит специальный запрос и начальство банка решает, одобрить данному гражданину кредит или же нет. Кстати, если планируется покупка жилья в только строящемся доме, то дополнительно у застройщика нужно взять:

  • справку, где указан конкретный срок общей работы данной компании – застройщика, банки доверяют лишь фирмам, работающим 5 и больше лет;
  • справка, подтверждающая соответствие работы компании нормативам, касающимся ее финансовой устойчивости (в составлении лучше руководствоваться ФЗ 214);
  • отсутствие издержек – что компания следует графику строительства;
  • наличие нескольких готовых (уже сданных для эксплуатации) объектов;
  • справка, свидетельствующая об отсутствии у данной компании судебных исков недовольных клиентов, не инициирована (ранее или сейчас) процедура банкротства, нет решения о проведении ликвидации.

Далее заемщику нужно предоставить еще такие бумаги:

  1. Договор страхования. Большинство банков требуют, чтобы клиент предварительно застраховал себя (жизнь, здоровье). Так они уменьшают риск возможной потери денег, если заемщик вдруг заболеет или того хуже, умрет. Однако перечень имеющихся страховых случаев может быть и шире. Например, ФЗ 214 требует дополнительно страховать объект совершаемой сделки.
  2. Оценка. Банк узнает, сколько в реальности стоит выбранная клиентом квартира на рынке. Оценку должна проводить лицензированная компания, относящаяся к СРО.
  3. Подтверждение платежеспособности. Как правило, это выписки банка, где заемщик держит основные сбережения, алиментные выплаты, размер пособия, справка с рабочего места супруга/супруги, кто будет помогать с выплатой клиентом кредита.

Сама сделка проходит сложнее, ведь сторон будет три: продавец, реализующий жилплощадь, банк – основной инвестор и сам покупатель, автоматически становящийся заемщиком.