Как купить квартиру на стадии котлована в Москве

Покупка жилья в не возведенной новостройке – явление частое, особенно в столице и других крупных городах. Это наиболее выгодный вариант для тех, у кого уже есть жилое помещение, кто готов ждать некоторое время и любит наблюдать за процессом строительства своего жилья. Поэтому многих интересует, как купить квартиру на стадии котлована в Москве.

Положительные моменты в покупке не построенного жилья

Плюсов приобретения жилого помещения такого типа много:

  1. Стоимость жилья в среднем на тридцать – сорок процентов ниже, чем стоимость вторичного жилья.
  2. Можно выбрать наиболее подходящую планировку квартиры, расположение и этаж.
  3. Чаще всего оплата жилья в новостройке производится частями, согласно этапам строительства.
  4. Строительство производится с помощью новых и современных технологий и материалов, из-за чего не будет необходимости в проведении капитального ремонта в ближайшие несколько лет.
  5. Исключена возможность судебных разбирательств старого собственника, также отсутствует риск появления иного добросовестного владельца.

Отрицательные моменты в покупке не построенного жилья

Минусов таких строительных отношений намного меньше и все они связаны с недобросовестностью, которая может быть проявлена застройщиком. Минусов всего три:

  • отклонение от плана строительства в сторону увеличения срока;
  • использование некачественных материалов, приводящее к несоответствию жилого помещения стандартам;
  • потеря денежных средств, если застройщик оказался мошенником или стал банкротом.

Чаще всего проблемы возникают из-за того, что покупатели выбирают незнакомых застройщиков, которые на рынке жилья недавно.

Надежные и проверенные временем компании редко подводят своих покупателей.

В этом случае проблемы со строительством могут возникнуть из-за экономического кризиса в целом по стране или не получения соответствующего разрешение на строение конкретного объекта.

Выбор застройщика

Самое важное при покупке жилья на стадии котлована – выбор надежной строительной компании. В Москве компаний очень много, поэтому очень важно постараться избежать компаний-мошенников. Для этого важно изучить рейтинг застройщиков в Интернете, изучить на сайте строительного Министерства сведения о недобросовестных исполнителях и прочее.

 Также следует узнать, кто спонсирует компанию или сотрудничает с ней. Если она находится в белом списке солидных банков компаний по страхованию, значит, застройщик заслуживает доверия.

Если застройщик выбран, для снижения потенциальных рисков необходимо проверить следующие аспекты работы выбранной строительной компании:

  1. Посмотреть сайт компании.
  2. Изучить отзывы о ней на сайтах и форумах, проверить репутацию.
  3. Посетить недавно построенные компанией объекты и поговорить с жильцами.
  4. Посмотреть период работы в строительной сфере.
  5. Изучить, сколько домов было построено и сдано.
  6. Были ли отсрочки в сдаче домов и на сколько.

Также важно выяснить контакты компании, место расположения офиса и прочие данные. Если общение с сотрудниками застройщика возможно только удаленно, необходимо подумать, стоит ли выбирать такую компанию.

Необходимые документы

После выбора строительной компании, важно изучить ее документы. В наличии должен быть следующий пакет документов:

  • устав, свидетельство о регистрации и прочие сведения учредительного характера;
  • проект дома (включая декларацию и прочие документы);
  • строительное разрешение;
  • лицензия и допуск СРО;
  • контракт на получение инвестиций;
  • документы, дающие право на находящуюся под домом землю;
  • экономическое и техническое обоснование жилищного проекта;
  • документы за трехлетний период бухгалтерского типа;
  • договор страхования.

Указанная информация должна быть у строительной компании и размещена на ее официальном сайте (согласно первому пункту статьи 3.1 федерального закона № 214 «О долевом строительстве»).

Очень важно проверить, насколько долгосрочным является пользование земельным участком, на котором строится дом, является ли земля собственностью застройщика. В документах также могут содержаться сведения о том, что строительная компания по распоряжению городской администрации обязана построить дорогу, площадку для детей и иные инфраструктурные объекты.

Особенно стоит обратить внимание на документы, касающиеся разрешений и экспертных заключений в отношении строительства.

Заключение договора со строительной компанией

Договор на покупку жилья на стадии котлована может быть заключен в трех формах:

  1. Жилищно-строительный кооператив.
  2. Сертификат жилищного типа.
  3. Долевое строительство.

Последний вид является наиболее надежным. Кроме того, это единственный вид договора, регистрируемый в Росреестре. Заключить такой тип договора может только застройщик, имеющий соответствующее строительное разрешение.

Существенные условия соглашения о долевом строительстве включают следующие пункты:

  • описание дома.
  • цена и порядок расчетов по договору;
  • дата сдачи дома и заселения собственников;
  • срок гарантийного характера на строительный объект;
  • обеспечительные меры со стороны строительной компании.

Важным условием является то, что оплата первого взноса производится только после регистрации строительного договора в Росреестре. Все изменения в договор также подлежат соответствующей государственной регистрации.

Особые условия

Важно помнить следующие моменты:

  1. До официальной регистрации договора никаких денег застройщик требовать не вправе.
  2. Замена договора на долевое строительство является видом мошеннических действий.
  3. Проверять квартиру в процессе строительства или при приемке не рекомендуется в темное время суток.
  4. Выявленные при осмотре недостатки или дефекты необходимо записать в акт по приему жилья.
  5. Проверять жилье необходимо по специальному листу – смотровому.
  6. При осмотре важно проверять проведение электрических и водных коммуникаций, а также канализации.
  7. Обязательно нужно проверить стены и углы на предмет протечек, трещин, отклонения от нормы, ям, пустот или бугров.
  8. При осмотре необходимо определить, что размеры сдаваемого жилья полностью соответствуют указанным в договоре параметрам.

Покупка не построенного жилья является рискованным, но крайне выгодным предприятием. Поэтому если внимательно изучить и выполнить все вышеперечисленные советы, можно свести риски к минимуму.