Как купить квартиру в ипотеку

В настоящее время для многих граждан единственной возможностью приобрести свое жилье является использование заемных банковских средств. Так как снимать квартиру дорого, а накопить самостоятельно на ее покупку практически невозможно, многих волнует вопрос, как купить квартиру в ипотеку. Кроме того, потенциальные собственники интересуются, с чего начать и как приобрести жилье без первоначального взноса.

Оценка рисков и возможностей

Перед подачей заявки на получение ипотечного кредита заявителям следует определить важные условия, которые необходимо будет соблюдать после одобрения и получения кредита. К таким условиям относятся следующие:

  1. Наличие и также сумма вносимого первоначального платежа. Большинство банков для ободрения и выдачи ипотечного кредита требуют от заемщиков документа, подтверждающего наличие у них определенной денежной суммы, которая будет внесена как первоначальный взнос. Если размер этого взноса отсутствует, значит, условия кредитования в этом банке будут менее выгодными, чем в тех, которые этот взнос требуют. Чаще всего размер первоначального платежа не превышает пятнадцати процентов.
  2. Сумма платежей ежемесячного характера. Чтобы определить, какую сумму семья сможет ежемесячно выделять на оплату ипотечных платежей, необходимо сложить доход всех членов семьи и вычесть из полученной суммы ежемесячные обязательные платежи коммунального типа и другие обязательные траты. Исходя из оставшейся суммы можно рассчитать возможные платежи по кредиту и срок его оформления.
  3. Цена квартиры. Зачастую покупатели стараются выбирать жилье на вторичном рынке, так как квартиры там на порядок дешевле и нет рисков, что строители вовремя не сдадут квартиру. Необходимо определить, сколько в квартире должно быть комнат, что должно находится поблизости. От этих факторов зависит окончательная стоимость жилья.
  4. Сумма кредита. Ее можно рассчитать путем вычета из стоимости квартиры суммы имеющихся денежных средств. Кроме того, необходимо примерно определить, сколько денег понадобиться на ремонт и так далее.

Выбор банка

Выбор подходящего банка – наиболее важная часть приобретения квартиры в ипотеку. Это связано с тем, что в каждом банке свои условия для кредитования. В одних кредитных договорах все цифры и выплаты «прозрачные», в другие много «подводных камней» и дополнительных платежей, которые придется вносить заемщику после заключения договора.

Одним из наиболее важных критериев оценки банка является процентная ежегодная ставка. Многие банки устанавливают завышенную ставку и предлагают ее снизить при заключении заемщиком страхового договора в отношении квартиры и жизни собственника. При пересчете суммы в большинстве случаев выходят одинаковыми. При этом, выплаты по страховке можно вернуть после полного погашения ипотеки.

Сроки кредитования также очень важны для заемщиков. Они варьируются от пяти до тридцати лет. При этом, чем больше срок возврата заемных средств, тем больше процентов заплатит должник. В связи с этим, в некоторых случаях переплата по ипотеке превышает триста процентов.

Формы возврата заемных денег у банков различные. Большинство кредитных учреждений указывают в договоре требование о внесении аннуитетных ежемесячных платежей. Реже можно встретить кредиторов, которые дают разрешение на внесение дифференцированных платежей.

Следующий важный критерий – соответствие заемщика требованиям банка. Наиболее крупные кредитные организации предоставляют ипотечные кредиты исключительно работающим людям.

Также обязательными условиями является наличие прописки постоянного или временного характера, определенный срок стажа на рабочем месте и величина зарплаты.

Последним важным условием для предоставления ипотеки является предъявление определенного пакета документов. Среди них паспорт, справка формы 2-НДФЛ о зарплате. Банки также учитывают иные виды доходов (дивиденды, платежи по аренде и прочее).

Многие надежные банки сейчас включают в предложения о кредите возможность снизить процентные ставки для определенных категорий граждан (наличие льгот, сертификата на материнский капитал и прочее). Срок рассмотрения заявок банком – от одного до семи дней.

Особенности подачи заявки на получение ипотеки

В последнее время чаще всего практикуется подача онлайн-заявок на кредит. В этом случае заемщик достаточно быстро выяснит, какую сумму ипотеки ему готов предложить банк, не посещая кредитное учреждение.

При заполнении заявки следует точно указывать все данные, так как ошибки в документах или предоставление недостоверной информации может повлечь за собой отказ в предоставлении кредита. В этом случае подать повторную заявку можно будет не раньше, чем через месяц.

В перечень документов, предоставляемых вместе с заявлением, входят следующие:

  • паспорт российского гражданина;
  • СНИЛС, ИНН, права на вождение, удостоверение (пенсионное);
  • справка с работы формы 2-НДФЛ (срок определяет банк-кредитор);
  • копия трудового договора или книжки;
  • копия военного билета (для мужчин);
  • документ о браке и рождении детей (если заемщики — семья).

В том случае, когда банк требует маленькое количество документов, он завышает размер первоначального взноса и процентную ставку.

Если в выдаче кредита отказывают из-за невысокого размера зарплаты или дают его в недостаточном количестве, можно привлечь созаемщиков или поручителей. Чаще всего при наличии двух лиц, готовых стать поручителями заемщика, банк снижает процентную ставку до двух единиц.

Выбор квартиры

После того, как банк одобрил кредит, можно подбирать квартиру. Срок «замораживания» одобренной банком суммы кредита варьируется от месяца до четырех. Важным условием поиска жилья является его одобрение банком.

Если речь идет о вторичном рынке жилья, квартира должна быть оборудована всеми коммуникациями. Если квартира приобретается в строящемся доме, банк должен одобрить сделку.

Чаще всего банки сотрудничают с конкретными проверенными застройщиками. Иногда при покупке строящегося жилья банк снижает процентную ставку или предоставляет заемщику иные выгодные условия.

Если квартира была выбрана не раньше месяца с момента подачи заявки на получение ипотеки, справку формы 2-НДФЛ необходимо будет получать заново.

После выбора квартиры покупатель, банк и продавец заключают предварительный трехсторонний договор, вносится задаток, проводится оценка выбранного объекта недвижимости.

Заключение договоров ипотечного кредитования и страхования, дальнейшие действия

При заключении ипотечного договора закон обязывает заемщика страховать недвижимость, находящуюся под обременением. Часто банк настаивает на страховании жизни заемщика, повышая при отказе процентную ставку на пол процента или на полтора.

Договор кредитования оформляется после заключения страхового договора. Также банк занимается приемом первоначального взноса и передачей его продавцу. Покупателю важно внимательно изучить все подписываемые им бумаги и договоры, читая также подписи мелким шрифтом.

После оформления ипотечного кредита стороны договора должны явиться в росреестр, чтобы подтвердить право нового собственника на жилое помещение, подлинного ипотечного договора и правомерность договора по купле-продаже недвижимости.

Получение свидетельства о праве собственности на купленную квартиру осуществляется через пять рабочих дней с момента подачи заявления. Срок въезда в новую квартиру прописывается в договоре. Сторонами может оговариваться другой срок.

После этого заемщику остается только заселиться, прописаться с членами семьи в новой квартире, сообщить о переоформление собственности в управляющую компанию и иные обслуживающие дом организации. Важно также производить ежемесячные ипотечные платежи, чтобы избежать просрочек, пени и иных санкций со стороны кредитной организации.

После покупки квартиры с помощью ипотеки следует помнить, что все действия с недвижимостью (продажа, дарение, иные типы отчуждения) с этого момента могут быть осуществлены только с согласия кредитной организации.

Действия с ипотечной недвижимостью в обход банка может повлечь неприятные для заемщика последствия, включая требование банка о досрочном погашении ипотеки в полном объеме.