Как правильно купить квартиру в новостройке?

Приобретение недвижимости – это важная и не всегда простая задача. Перед покупателем открывается огромный мир с предложениями покупки жилья на любой вкус и кошелек. А покупка квартиры в новостройке – это еще и очень рискованно. Чтобы избежать неприятностей, нужно грамотно действовать на всех этапах приобретения недвижимости.

На что обратить внимание при покупке жилья в новостройке?

На что обратить внимание в первую очередь, прежде чем заключать договор купли-продажи?

Пошаговая инструкция:

  1. Сначала необходимо обратить внимание на степень готовности жилой постройки. Это важнейший этап, так как все бумаги могут быть в порядке, да и репутация строительной компании положительная, а сама постройка не достроена. Не стоит верить на слово, что дом готов и коммуникации подведены. Лучше проверить это самостоятельно. Покупатель имеет полное право попросить застройщика показать наличие воды и электричества. Если осмотр не получится произвести в виду обстоятельств, то можно приехать на стройку в другой день и узнать обо всем у строителей. Если что-то не в порядке, то строители расскажут все как есть. О проблемах возведенной жилой постройки можно узнать на форуме. Там другие дольщики могут обсуждать проблемы дома. Если здание готово, но нет воды и электричества, то не стоит спешить в него въезжать, так как коммуникации могут провести не сразу, и придется ждать месяцами.
  2. Желательно заключать договор долевого участия в строительстве, и чтобы он регистрировался в регистрационной службе. Согласно Федеральному закону – 214, если застройщика признали банкротом, то требования покупателя будут обеспечены залогом. Договор ДДУ помогает защититься от двойной продажи одного и того же жилья. Если строительная фирма работает с такими договорами, то с остальными документами у нее все в порядке, а вопрос с землей полностью решен. Наличие договора долевого участия является большим преимуществом, но это не единственный критерий оценки.
  3. Также следует обратить внимание, является ли жилое здание аккредитованной в банке (сколько банков выдают кредиты на эту новостройку). Если таковых нет, то это указывает на явные проблемы застройщика. Лучше будет, если несколько банков кредитуют новостройку. Причем главным кредитором должен быть Топовый банк с хорошими финансами. Ведь если денег не будет хватать для завершения строительства, банк берет на себя ответственность – вложить деньги и продолжить строительство, чем приостановить. Это важно и самому банку, так как в случае банкротства компании банк не получит свой кредит. Важный факт! Нужно, чтобы аккредитация была свежая.
  4. Также важно выяснить, сколько домов до этого построила данная фирма, были ли проблемы в ходе строительства. Некоторые компании регистрируют новое юрлицо под строительство нового жилого помещения с целью минимизации рисков.
  5. Иногда строительство жилых домов сравнивают с финансовой пирамидой, построение которых зависят от того, будут ли дольщики приобретать квартиры. Если нет, то появляется риск получить долгострой или недострой. Также стоит обратить внимание на местоположение дома, наличие инфраструктуры, транспортная доступность.
  6. Оценивают планировку имущественного хозяйства, качество самого объекта: высота потолка (преимущественнее выбирать высокие), толщина стен (лучше выбирать толстые), расположение лифтов (выбирают квартиру дальше от шахты), оконные расположения, толщина перекрытий.

Какие бумаги должен предоставить застройщик?

Если все этапы оценки жилья в новостройке прошли успешно, то можно попросить застройщика показать документацию для проверки. Согласно статьям 20 и 21 Федерального закона – 214, застройщик обязан показать следующие бумаги для ознакомления:

  • учредительные бумаги строительной компании;
  • свидетельствующий лист о госрегистрации строительной компании;
  • свидетельствующий лист о постановке на учет в Налоговой службе;
  • годовую отчетность и бухгалтерский отчет за 3 последних года;
  • постановление об аудиторской организации.

Застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства для ознакомления:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства новостройки;
  • заключение экспертизы проектной документации;
  • проектные документы с изменениями;
  • письменное разрешение на постройку жилого помещения на земельном участке.

Важно! Многие строительные фирмы отказываются предоставлять подобные документы, ссылаясь на тайну застройщика. Но по Федеральному закону – 214 они должны предоставлять их по первому же требованию.

Общий перечень документации:

  • инвестиционный контракт;
  • проектная декларация;
  • письменное разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование;
  • свидетельствующий лист о праве на землю;
  • договор со страховой компанией;
  • выписка из единого реестра на недвижимое имущество;
  • данные строительной компании: устав, ИНН, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ;
  • форма договора для продажи жилья;
  • постановление об аудиторской организации;
  • заключение экспертизы проектных бумаг;
  • лицензии на строительство.

Как правильно купить квартиру в новостройке?Как выбрать новостройку

Прежде чем покупать квартиру в новостройке, необходимо определиться с целью ее приобретения. То есть покупатель должен четко понимать, он хочет купить жилье для инвестиций или чтобы жить там самому. Обычно, когда покупатель планирует продать квартиру, когда она вырастит в цене или на вторичном рынке после сдачи дома в эксплуатацию, он покупает жилье сразу. Если квартира приобретается для себя, то здесь происходит тщательная проверка: оценивается уровень развития инфраструктуры, транспортное развитие района и т.д.

После того как новостройка выбрана, идут к застройщику или риэлтору. Застройщик может предложить потенциальному покупателю только свое жилье. У риэлтора имеется целая база жилых домов, поэтому он предлагает несколько вариантов, среди которых покупатель выбирает лучший.

Приобретение жилья  по ипотеке

Приобретение квартиры по ипотеке в новых домах возможно. Но стоит учесть важный момент – нельзя брать ипотеку тем, у кого нет уверенности в надёжности места работы, так как в случае увольнения не всегда можно быстро устроиться на новую работу.

Если покупатель подал в банк заявку и получил одобрение на кредит, то строительная компания переходит к следующим действиям:

  • представитель компании согласовывает договор ДУ с участием ипотечных средств с представителем банка;
  • назначают время проведения сделки;
  • в банке дольщик подписывает договор;
  • в офисе застройщика дольщик подписывает договор ДУ.

После регистрации вносится первоначальный взнос, а оставшуюся часть перечисляет банк.

Важно! После того как квартира куплена, нужно принимать жилье, иначе, если будут обнаружены какие-либо недоделки, то после подписывания акта о приеме-передачи застройщик может отказаться что-либо переделывать.

Преимущества покупки квартиры в новостройке

Самым главным преимуществом покупки квартиры в новостройке считается его стоимость. Так как в новом доме жилье стоит на 10% дешевле, чем такая же жилплощадь вторичной недвижимости.

  1. На момент сдачи дома в эксплуатацию стоимость жилья увеличивается на 25%. Это означает, что при перепродаже можно получить неплохой доход.
  2. Приобретая жилье в новостройке покупатель становится первым владельцем, что снижает вероятность оспаривания сделки.
  3. С целью привлечения покупателей застройщики предлагают выгодные программы рассрочек платежей за недвижимость.
  4. Предполагается длительный срок эксплуатации коммуникаций (электричество, канализация, водопровод), так как дольщики въезжают в абсолютно новую квартиру.

С какими сложностями можно столкнуться?

В ходе покупки нового жилья в новостройках покупателя могут ожидать некоторые риски.

  1. В некоторых случаях дольщики сталкиваются с финансовой несостоятельностью строительной компании. Мало того, что они рискуют остаться без своих денег, но и жилья они могут не увидеть.
  2. Застройщики часто не успевают передавать жилье инвесторам, предлагают покупателям вносить изменения в заключенный договор. Покупатель имеет право получить неустойку (размер зависит от сроков просрочки).
  3. Нельзя исключать риск того, что дольщик получит квартиру по площади меньше/больше, чем прописано в договоре. В первом случае покупатель имеет право требовать уменьшение цены. А во втором случае застройщик через суд может потребовать доплату.

Покупка недвижимости в новых домах – это один из самых выгодных способов приобретения квартиры. Кого-то привлекает низкая стоимость жилплощади, кто-то предпочитает такие квартиры из-за новизны строения и коммуникаций. Но, несмотря на массу преимуществ, к покупке жилья в новостройке стоит подходить основательно, тщательно проверяя информацию о строительной компании и условия заключения договора.