Продажа и покупка доли квартиры: пошаговая инструкция

Приобретение недвижимости – процедура сложная, имеющая свои нюансы, которые важно понимать. Например, когда у объекта есть один владелец, он вправе полноправно распоряжаться им: продавать, обменивать, завещать кому-то или дарить. Но если происходит покупка квартиры в долях, тогда ситуация меняется. Покупатель становится лишь долевым собственником и получает частичные права.

Долевая собственность – что это

Согласно законодательству имущество, что одинаково принадлежит двум или более лицам, считается общим. Долевым или совместным, смотря каким образом была оформлена сделка.

Долевое владение – когда объект изначально разделен на равные/не равные части. Выдел осуществляется согласно заключенному соглашению между собственниками или же по готовому решению суда. Каждый хозяин получает соответствующие документы, подтверждающие его статус и размер доли, принадлежащей ему.

Жилое помещение может стать долевой собственностью если:

  • его приватизировали несколько человек и целый объект между ними был разделен;
  • недвижимость, приобретенная супругами делится после их развода согласно полученному ими решению суда;
  • квартира – наследство и ее получили несколько наследников.

Владельцы вправе создать мирное соглашение. В случаях, когда это невозможно, вопрос решается через суд.

На практике обычную квартиру разделить сложно. Необходимо, чтобы оно соответствовало общепринятым условиям:

  • в помещении имелся отдельный вход;
  • раздельные подключения к имеющимся газовым, водо- и электросетям;
  • достаточно большим, чтобы его могли разделить.

Это можно выполнить лишь с домом, стоящим на участке земли. Тогда его можно разделить на несколько вполне нормальных частей, чтобы наследники получили каждый свою. Иначе получаются «идеальные доли».

Важно! Если долевое имущество продается, его можно реализовывать в натуре или в форме фактического соотношения доли к всей площади. Владелец должен располагать специальным документом, где отражен размер его имущества: в дробном или же процентном выражении.

«Доля» — юридическое понятие, при котором несколько собственников могут использовать единую жилплощадь. Поэтому когда один решает продать долю, ему надо изначально заручиться письменным согласием всех совладельцев. Иначе они вправе законным образом отменить сделку.

Первые покупатели

Согласно содержанию статьи 246 в ГК РФ, все действия, что могут затрагивать интересы долевых собственников, должны выполняться при их взаимном согласии. Нельзя производить сделки самостоятельно, без уведомления остальных.

В тексте 250 статьи ГК РФ отражен порядок первостепенного права выкупа. Это значит, что при продаже собственником его доли общей недвижимости, он должен предложить остальным владельцам выкупить ее. Причем, по озвученной рыночной цене. Лишь после их письменного отказа он вправе выставлять имущество на обычные торги. Свое уведомление о предстоящей продаже собственник также должен передать письменно, оформив как деловое предложение. Где он подробно опишет размер доли и условия сделки продажи, включая рыночную цену и возможность торга.

Важно! Условия продажи должны быть одинаковыми. Как он планирует продавать недвижимость другим лицам.

Притом, нельзя устанавливать посторонним лицам цену ниже, чем была указана в предложении для сособственников. Они должны изучить предложение и озвучить принятое решение за месяц, либо передать письменно свой отказ.


Пример Уведомления о продаже доли в квартире


Продавцу надо выждать месяц после отправки предложения другим собственникам. Если реакции никакой не поступило, он вправе осуществить продажу любому, кто заинтересуется сделкой. Сособственники могут передать отказ раньше установленного законом срока. Месяц – это максимальное количество времени. Можно все сделать быстрее.

Важно! Продавец обязан соблюсти это преимущественное право. Иначе потом остальные собственники смогут оспорить сделку, признать ее через суд незаконной.

Причем, сама сделка останется, изменятся лишь детали. Вместо третьего лица покупателем станут сособственники. Они вправе выразить отказ, тогда продавцу надо изменить существующие условия договора, обновить его и вновь отправить другим собственникам торговое предложение.

Законодательная база

Процедура реализации имущества долевого типа отражена в содержании статей 244-259 в ГК РФ.

Регистрация нового собственника, кто приобретет проданное долевое имущество осуществляется согласно ФЗ-218.

При сделке нужен ли нотариус – да. Согласно последним изменениям 2016 года, касающимся оформления купленной недвижимости. Сделку надо осуществлять в присутствии и помощи специалиста.

В 250 статье ГК РФ отражены положения, касающиеся преимущественного права, которым наделены сособственники. Кстати, там указаны и последствия, наступающие при несоблюдении продавцом данных положений. Особенно, касающиеся возможности оспорить заключенную сделку.

Сама продажа недвижимости происходит стандартным образом. Продавец находит своего покупателя и стороны согласно озвученным условиям заключают договор. Причем, его содержание должно соответствовать условиям, указанным в 554-555 статьях ГК РФ. Например, в 556 статье сказано, что доля передается при оформлении специального акта приема-передачи. А сам договор после подписания надо регистрировать, посетив Росреестр.

Процедура продажи квартиры в долях

Интересно, что приобрести долю невозможно, если сама недвижимость считается общей собственностью. Ведь физически отдельной части нет. Сначала необходимо выделить ее, затем закрепить право.

Если выделение ранее состоялось, документы оформлены и в базе ЕГРН имеются соответствующие данные с указанием имени владельца, тогда можно оформить продажу.

Пошаговая инструкция:

  1. Продавец – долевой собственник, создает свое торговое предложение, где указывает фактический размер выделенной части, ее стоимость. Обсуждает принятое решение продавать с имеющимися совладельцами. Договориться можно устно, но предложение отправлять надо письменно в виде официального уведомления. Там должны быть отражены все условия торговли.
  2. Другие владельцы изучают его и отправляют ответ также письменно. Если они отказались приобретать долю, он начинает стандартное оформление сделки продажи, когда найдет стороннего покупателя. Если ответ – да, тогда покупателем становятся сами сособственники. Оформление продажи также происходит стандартным образом. Если вообще нет реакции, продавец ждет месяц.
  3. Поиск покупателя – торговое предложение долевой владелец может разместить на специальных сайтах или найти риэлтора. Он вправе использовать любые обычные средства: газеты, интернет, услуги специалиста.
  4. Найдя заинтересованного покупателя, продавец обсуждает условия продажи. Причем, они должны точно соответствовать положениям торгового предложения, переданного им ранее совладельцам: цена, условия продажи, все одинаковое. Если покупатель желает изменить что-то, надо выждать месяц, причем уведомить о вносимых изменениях других собственников. Возможно, кто-то передумает, его устроят новые условия.
  5. Заключение договора. Оформление бумаги происходит у нотариуса. Там стороны изучают его и подписывают, а специалист заверяет.
  6. Далее идет составление специального акта приема-передачи. Документ станет дополнением договора, причем обязательным.
  7. Регистрация готовой сделки сторонами в Росреестре. Они должны посетить организацию, передав все документы. Не обязательно приходить всем, ведь договор ранее заверил нотариус.

Процедура несложная, только продолжительность ее может варьироваться, смотря какие совладельцы. Если они изначально не против, никаких проволочек не будет. Достаточно получить их реальное письменное согласие. Или продать долю заинтересовавшемуся лицу среди совладельцев.

Важно! Иногда между долевыми хозяевами натянутые отношения и они могут специально оттягивать сделку, создавая трудности. По закону продавцу надо своевременно отправлять им уведомления и выжидать указанное время (месяц). Они не вправе препятствовать законному желанию продавца реализовать часть недвижимости, что принадлежит ему.

Нюансы сделки

При оформлении имеются разные тонкости:

  1. Например, в продаваемой квартире среди прописанных жильцов есть ребенок. Тогда кроме совладельцев надо заручиться письменным одобрением органов опеки, ведь после продажи в жилье въедет посторонний человек.
  2. Изначально внутри помещения была осуществлена перепланировка, не отраженная в документации. Ее надо срочно узаконить, получив новый техпаспорт.
  3. Проще, когда собственность приобретается/продается человеком не в браке. Если ситуация противоположная, надо согласие супруга.
  4. Если владелец сам несовершеннолетний, продавать его часть недвижимости нельзя, если продавец после сделки не получает другое равноценное жилье.
  5. Условия расчета необходимо указывать сразу. Например, когда покупатель вкладывает материнский капитал или иные сертификаты. Тогда в сделке указываются дети и супруг/супруга как покупатели, вдобавок, участвуют органы опеки.
  6. Покупатель – семья, но деньги для расчета отдают родители жены. Согласно их желанию супруга в сделку как покупателя не включили. Здесь потребуется письменное его согласие или оформить специальное нотариальное обязательство, где отражено его право на долю.
  7. Покупатель рассчитывается, взяв кредит. Таким образом, он приобретает часть недвижимости в ипотеку. Тогда в сделке третьей стороной будет банк. Учреждение затребует с ЕГРН расширенную выписку, где указаны имена сособственников, размеры их долей. Проверит данные сведения, условия сделки. Возможно, покупателю придется обойти десяток банков, они редко соглашаются давать средства на подобные приобретения.

Тонкостей много. Если условия кажутся сложными, продавцу может подсказать грамотный юрис, как поступить.

Список документов

Из каких бумаг состоит пакет документов, необходимых для оформления имущественных прав нового долевого собственника:

  • гражданские паспорта участвующих сторон;
  • выписка ЕГРН – там отражена величина части недвижимости, что продается;
  • документы собственника – правоустанавливающие;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт (надо обновить его, если производилась перепланировка);
  • письменный отказ, переданный ранее совладельцами продавцу (если нет, квитанция, где указана дата отправки, подтверждающая об истечении законного месячного срока);
  • разрешение опеки, оформленное письменно, если в сделке как-то фигурирует ребенок;
  • нотариальное согласие, выраженное супругом – если продавец сам женат/замужем.

Возможно, потребуются иные документы, смотря какие обстоятельства.