Выкуп доли в квартире у родственников на материнский капитал

Иногда родственники хотят разделить общее имущество. Например, когда супруги расходятся или наследодатель оставляет недвижимость нескольким претендентам. Выкуп доли в квартире у родственников процедура сложная, осуществляется она последовательно, в несколько этапов. Какие документы требуются, что именно требуется сделать гражданину, решившему получить долю? Стоит разобраться подробнее.

Продажа доли в квартире – что это

Правила выкупа регулируются положениями статьи 250 ГК РФ. Согласно законодательству, родственник, являющийся долевым собственником, вправе свободно распоряжаться частью имущества. Осуществлять различные сделки: продать/завещать/обменять/подарить/ сдать кому-то в аренду или сделать ее предметом залога при оформлении кредита.

Однако, нельзя очертить границы своей доли мелом и требовать других владельцев не переступать обозначенных границ. Долевой собственник может занять комнату, соразмерную размеру его доли, при этом, владеть ею он не сможет.

Долевая собственность на практике скорее виртуальное понятие. Похожее на проживание студентов в одной общаге. Где вроде все общее, а кровать и тумбочка – индивидуальные. Но договариваться, чтобы другие не касались их придется отдельно.

Решив продать или обменять долю, владельцу придется предварительно заручиться письменным согласием остальных дольщиков. И первыми, кому он обязан по закону предложить часть имущества будут они. Только когда родственники все откажутся, можно будет организовать продажу другим людям.

Выкуп доли у родственника на материнский капитал

Внешне осуществление выкупа доли взамен на материнский капитал кажется стандартной сделкой. И оформляется без особых сложностей. Единственное уточнение – нельзя выкупить часть недвижимости, если продавцом выступает муж/жена. Ведь по закону материнский капитал выдается обоим супругам. Нельзя отдавать супругу его же деньги.

В остальном, сложностей нет. Разве что полученную долю придется равномерно распределить между супругом и всеми детьми. Раньше муж мог письменно отказаться, сейчас контроль за семьями, использующими МК ужесточился.

Встречаются случаи, когда прикрываясь подобными сделками, люди просто пытаются обналичить МК. Например, выкупая долю пожилого родственника. Хотя, в принципе и так со временем стали бы наследниками. Бабуля, получив деньги, приносит их, после чего отдает супругам назад.

Органы опеки будут тщательно проверять все особенности проводимой сделки.

Выкуп доли в квартире у родственника в ипотеку

Можно ли осуществить выкуп в ипотеку, взяв кредит? Тогда предмет сделки будет залогом?

Возможность подобной сделки определяется банком. Вообще-то, банки не слишком приветствуют финансовые расчеты, совершаемые родственниками. Однако, если впоследствии у клиента банка окажется в собственности вся (100%) квартира, то проблем нет. Ведь изначально предметом ипотеки был выкуп лишь части недвижимости, в итоге залогом станет она вся.

Для оформления гражданином кредита потребуются следующие документы:

  • договор об ипотеке (станет основанием для осуществления передачи предмета залога банку);
  • закладная;
  • договор купли-продажи;
  • кредитный договор (там указывается % ставка, размер кредита, график платежей и срок возврата).

Взяв выданные банком средства, заемщик передает их родственнику – продавцу.

Принудительный выкуп

Такие случаи чаще встречаются в семье. Например, супруги имеют одну, общую квартиру, где собственно проживают. Неожиданно, один супруг умирает. Тогда наследниками его доли выступят родственники. Конечно, овдовевшему гражданину вряд ли будет приятно делить недвижимость и видеть наследников умершей половины.

Закон предусматривает возможность принудительного выкупа имеющихся у наследников долей через суд. Размер частей будет неважен.

Чтобы потребовать передачи у наследников полученных ими долей имущества, истец должен учитывать следующие условия:

  1. У истца должно быть преимущественное право – проще говоря, к моменту внезапной смерти супруга – наследодателя, истец давно проживает там и является сособственником недвижимости. Постоянное проживание значит наличие регистрации, фактическое проживание. Кстати, вынудить наследников отдать доли за вознаграждение будет невозможно, если суд выявит у истца другое жилье, где он теоретически может жить.
  2. Истец обязан предложить ответчику соразмерную компенсацию. По-настоящему выкупить предмет наследства (долю квартиры). Для этого суд потребует определения реальной стоимости данной жилплощади, также цены ее долей. Поможет оценщик. Для компенсации можно предложить деньги, машину, другую недвижимость (не жилую).
  3. Гарантия предоставления компенсации. Суд проверит, обладает ли истец на момент проведения разбирательств заявленной суммой или же имуществом. Деньги переводятся истцом в специальный депозит суда, чтобы после вынесения решения ответчик смог без проблем получить их.
  4. Долю квартиры, ставшую предметом споров, нельзя выделять. Ведь жилплощадь юридически считается неделимой. Однако, если дом малоквартирный или расположение комнат позволяет, одну квартиру реально поделить, сформировав две. Тогда судья может наоборот, отказать истцу. Ведь родственники могут спокойно разделить жилплощадь и мирно разъехаться.
  5. Если наследники, выступающие ответчиками, не имеют никаких преимущественных прав, то им останется только получить компенсацию и отдать долю. Суд не будет учитывать их интерес или размер полученных частей недвижимости.
  6. Максимальный срок, когда супруг может подавать на принудительный выкуп оставшейся доли у наследников умершей половины – 3 года. Отсчет начинается с момента признания смерти наследодателя. Если данный срок истечет, истец автоматически теряет свои преимущественные права. Причем, восстановить их согласно закону нельзя.

Важно! Подобные дела считаются сложными, поэтому стоит заручиться поддержкой опытного юриста.

Выкуп доли в квартире у родственника – порядок процедуры

Итак, нюансы процесса уже понятны.

Сам процесс проходит в несколько взаимосвязанных этапов:

  1. Уведомление собственников. Когда у недвижимости имеется несколько равноправных владельцев, нельзя осуществить сделки с ней без их участия.
  2. Подготовка документации:
  • правоустанавливающие бумаги (договора, ставшие основанием передачи недвижимости нынешним ее владельцам);
  • выписка ЕГРН (там указаны не только характеристика квартиры, но также имеется пометка о наличии/отсутствии обременения);
  • кадастровый паспорт (выдается БТИ), поэтажный общий план здания, экспликация;
  • выписка с домовой книги;
  • письменное, нотариально заверенное согласие (дает супруг/супруга).
  1. Составление и подписание сторонами договора купли-продажи.
  2. Обращение участников сделки в Росреестр. Согласно закону ФЗ 122 регистрация займет где-то 18 дней (в Москве 12 дней). Предоставляют уже собранные документы, дополнив пакет подписанным договором и квитанцией (выдается после оплаты госпошлины).
  3. Получение выписки.

Окончание регистрации автоматически считается переходом прав на указанную долю во владение покупателя. А выписка станет основным документом (кроме договора продажи), подтверждающим это.