Как продать ипотечную квартиру?

Не хочется расставаться с приобретенным имуществом, но иногда приходится идти на это. Сейчас очень распространена ипотека, и потому, как продать ипотечную квартиру, очень важный вопрос. Это связано с большими сложностями.

Зачем продают ипотечные квартиры

Причины, чтобы решиться на такой шаг, у всех разные. Некоторые испытывают непредвиденные трудности с деньгами и не могут больше платить взносы. Другие переезжают в другой город по независящим от них обстоятельствам, и квартира становится ненужным грузом. Третьи хотят расширить площадь и потому продают имущество. А другие расходятся и хотят избавится от совместно нажитой жилплощади, чтобы не надо было договариваться о том, кто и как будет платить взносы.

По большому счеты, банкам нет разницы, почему их клиент хочет продать квартиру. Им главное, чтобы на это было получено разрешение и дальше человек действовал, соблюдая протокол.

А вот финансовые компании, которые не являются банками отказываются от таких операций и возникает впечатление, что ничего продать не удастся. На самом ли деле не получится от нее избавится?

Можно ли продать квартиру, за которую еще не выплатили ипотеку

Такое жилье можно продать. Просто не будет, даже если ее продают, желая купить что-то побольше или не имея возможности больше платить. А когда надо продавать квартиру при разводе или она была куплена на материнский капитал все становится еще труднее. Но по порядку.

Что для этого нужно

В первую очередь нужно получить согласие банка и найти покупателя, который согласится на такую покупку.

Возможно, человек и так хотел жилище в ипотеку. Тогда есть вероятность, что он согласится. Согласие банка получить сложнее, потому что закон говорит о том, что квартирой можно распоряжаться, но не продавать ее.

Кроме того, для заключения сделки необходимо, чтобы не было никаких долгов по платежам. Так что перед тем, как собираться продавать имущество, нужно проверить, нет ли какой-то задолженности.

Инструкция, как продать

Понять, что надо сделать, чтобы избавится от ипотечного имущества, поможет пошаговая инструкция:

  1. В первую очередь получают разрешение от банка. Банк, несмотря на отсутствие прямых указаний в законах, часто охотно идет на встречу тем, у кого нет с проблем с ним.
  2. Находится покупатель. Сложности начинаются уже на этом этапе. Мало кто захочет купить площадь с таким «довеском», особенно если планировалось покупать сразу, не имея дела с ипотекой. Когда продается квартира, в которой прописаны дети все становится еще сложнее. Ведь выписать их не получится, до того, как будет соответствующее требованиями жилье.

Важно! Чтобы была возможность продажи квартиры, в которой прописаны дети, лучше всего сделать одновременно и покупку, и продажу, тогда детей можно сразу выписать и прописать в новое жилье.

  1. Заключают сделку. Когда покупатель готов внести сразу всю сумму, деньги делят на две части. Первая равна размеру остатка по кредиту и ее сразу отправляют на досрочное погашение. Вторая часть кладется в ячейку, для которой нужен особый доступ. Затем отправляют документы в Росреестр, чтобы перерегистрировать собственность и зафиксировать, что у продавца долга больше нет. После получения ответа покупатель получает недвижимое имущество в полное распоряжение, а продавец — разницу между суммой ипотеки, которая лежит в ячейке и ценой квартиры.

Что делать, если надо продать в связи с разводом

Даже если супруги расходятся мирно и без скандала, общая ипотечная квартира может стать проблемой. Можно, конечно, договорится и платить ипотеку по очереди, когда кто-то один будет в ней жить или переписать имущество на одного из супругов. Тогда не будет никаких проблем. Но это подходит не всем. Прежде всего нужен раздел.

При должном уровне доходов банк может переоформить кредитный договор с одного общего на два личных. Можно через суд поделить ее пополам.

Но что предпринять, чтобы продать при разводе такую квартиру? Можно продать ее также, как в обычной ситуации, только получать деньги будут оба супруга в равных долях, а не кто-то один. Но для такой продажи потребуется участие обоих супругов и их полное согласие в вопросе.

Если квартира куплена на материнский капитал

Получая финансовую поддержку от государства, семьи в первую очередь тратят ее на покупку жилья. Улучшить условия жизни, расширить, или обновить, жилплощадь мечта многих. Хорошо, если она становится реальностью. Но бывает так, что нужно продать квартиру.

То, что она куплена на маткапитал иногда вызывает некоторую панику. Можно ли такую жилплощадь продать и не будет ли это противозаконно? Что, если сделка состоится, а потом выяснится, что она незаконна?

В этом случае тоже есть возможность продать квартиру и в общем это не будет отличаться от стандартной процедуры, кроме нескольких моментов.

При продаже ипотечного жилья, если ее покупали на материнский капитал, нужно учитывать, что, когда в квартире ребенок, его не получится выписать в никуда. Продавать ее, когда там прописан ребенок, тоже не вариант. Ее не захотят купить. А чтобы выписать ребенка и прописать в новый дом, нужно чтобы там условия были не хуже, чем в предыдущей.

Если же ребенку уже больше восемнадцати, то продать жилье, купленное таким образом, без его согласия не получится.

Что надо сделать

Самым первым шагом будет получение разрешения от органов опеки. Чтобы его получить, нужно подать заявление. Для этого нужно подать такие документы:

  • копии документов всех собственников и свидетельств о рождении детей;
  • от каждого участника сделки понадобится свидетельство о праве собственности;
  • техпаспорт на жилье;
  • справка о том, что нет никаких долгов по коммунальным платежам;
  • если ребенку уже есть четырнадцать — заявление от него о продаже квартиры.

После того, как все это передано, остается только ждать. Заявления рассматривают долго, так что не стоит надеяться на быструю сделку. Если каким-то путем обходить закон, суд может решить, что сделка не действительна и обязать вернуть одну сторону деньги, другую имущество.

По этой причине, когда квартира была куплена на материнский капитал нужно обязательно соблюдать любые мелочи.

Когда разрешение получено, можно заключать сделку любого из трех основных типов.

Основные виды продажи ипотечной квартиры

Если на руках уже есть разрешение от органов опеки и банка, либо от супруга и вы продаете жилье во время развода, есть три пути, как продать ненужное больше жилье:

  1. Сделка происходит через банк. За свои услуги учреждение потребует комиссию, но так и покупатель, и продавец рискуют меньше всего. При таком способе именно банк будет предоставлять ячейку и сопровождать сделку. В каком-то смысле, он предстает как представитель продавца.
  2. Продают в ипотеку. Странно звучит, но ипотечную квартиру можно продать в ипотеку. Нужно чтобы банк одобрил нового заемщика и оформил на него договор. Фактически, прежний договор просто переоформляют на другого человека. Банкам этот вариант наиболее выгоден.
  3. Предварительный договор напрямую с покупателем. Рискованный вариант, когда сначала покупатель отдает задаток, равный сумме долга. Собственник досрочно рассчитывается с банком, а потом покупатель и продавец в обычном порядке оформляют куплю-продажу.

Есть ли риски

В любой сделке, связанной с продажами, есть свой риск. Так, если продавать или покупать ипотечную квартиру, можно столкнуться с недобросовестностью либо покупателя, либо продавца. В связи с этим не только банки любят, когда сделки идут через них. Это предпочитают и продавцы, и покупатели. Прежде всего потому, что все фиксируется и потом не будет проблем из-за того, что продавец, например, требует уже выплаченную сумму, или покупатель отказывается платить, говоря, что сделал все взносы.

Для покупателя покупка такого имущества вообще риск, в связи с тем, что он не может быть уверен, что не возникнет никаких проблем в будущем из-за этой ипотеки. Но продавец рискует только выбирая покупателя и заключая с ним личный договор.

Понятно, что иногда бывает очень надо избавится от квартиры. Если это жилище, которое приобрели в ипотеку, будет сложно. Это не просто собрать документы, найти покупателя и заключить сделку.

Самое главное, чтобы это жилье разрешили продать. Ведь формально продавец еще не совсем собственник. Полностью собственником он станет, когда закроет ипотеку, а до этого он полностью зависит от банка и его решения.

Даже разводящиеся супруги не могут быть уверены, что им позволят что-то сделать с таким имуществом, не потребовав, чтобы все было выплачено за нее досрочно.