Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

По закону материнский капитал люди используют для существенного улучшения жилищных условий. Обычно для приобретения жилья или погашения взятой ранее ипотеки. Из-за этого продать квартиру, купленную на материнский капитал сложнее, чем обычную. При совершении сделки участники должны учитывать детей, их интересы. Поэтому в продаже участвует представитель опеки. Как все оформить правильно и насколько возможна продажа такого имущества? Стоит разобраться.

Нюансы

Главное правильно оформлять собственность при покупке. Когда материнский капитал вкладывается родителями в приобретении для семьи жилья, право владения им распределяется равномерно. Квартира становится общей, а на оформление законодательство дает гражданам 6 месяцев. На бумаге отражаются доли каждого члена семьи, включая детей.

Обычно приобретаемая квартира – единственное жилье, поэтому ее продажа непосредственно затрагивает жизни детей, их интересы. В особенности их право нормально жить. Это родители обязаны учитывать. Права детей охраняются государством, в частности – органами опеки.

Если изначально собственность оформили неправильно, с нарушениями, тогда возникнут проблемы с ее реализацией.

Важный шаг – получить непосредственное согласие опеки. Родители его получат, если:

  1. При продаже указанной жилплощади планируют купить другую, побольше метражом или в новостройке. Это значит, жизнь детей улучшится и увеличится их доля.
  2. Детям предоставят равноценные доли в другом, имеющемся у семьи жилье. Например, в квартире бабушки/дедушки или иного члена семьи. Надо прописать их и официально выделить часть имущества.

По закону несовершеннолетних нельзя выселять «в никуда», они должны иметь прописку и нормальные условия. Для этого семье предоставляется материнский капитал.

Законодательная база

Если изначально жилье приобреталось с вложением маткапитала (целиком покрыл стоимость или стал частью оплаты неважно), по закону к нему будет применятся ряд правил. Таких же, что используются при продаже людьми имущества, которым частично владеют несовершеннолетние:

  1. Торговые операции проводятся законно, после письменного разрешения опеки. Родители вправе подать заявление лично, без участия других лиц (представителей).
  2. По закону у опеки имеется месяц для изучения ситуации и принятия решения. Сотрудники используют его, чтобы проверить тонкости сделки, как ее последствия отразятся на их несовершеннолетних подопечных.
  3. Детей надо обеспечить равноценным (одинаковыми условиями) или улучшенным жильем. Нельзя ухудшать им условия. Продать квартиру родителям разрешат, если они одновременно приобретают другую. Если площадь новой жилплощади меньше, тогда доли детей должны возрасти.
  4. Местонахождение приобретаемого жилья также важно. Например, городскую квартиру семья меняет на сельский домик. Тогда специалисты зададутся вопросом, насколько это целесообразно. Если семья специально решила сменить регион, переехать подальше, они должны обосновать это. К примеру, в селе лучше экология или там ближе специализированная школа, нужная ребенку.
  5. Если опека выдает отказ, ее юристы идут в суд. Там их заявление рассматривается и будет учтено, улучшает ли семья условия своего проживания.

Некоторые хотят вложить маткапитал в постройку нового дома на земле. Каким образом можно продавать такое жилье? По закону единственным ограничением служит мнение органов опеки. Если они согласны, то продать несложно. Это отражено в статьях с 28 по 37 в ГК РФ.

Условия продажи

Насколько возможна продажа квартиры, если:

  1. Она приобретена изначально в ипотеку – маткапиталом семья закрыла кредит или внесла деньги на его частичное погашение. Перед этим родители обязаны посетить орган опеки и оформить там нотариально обязательство, в котором обязуются за полгода после полноценного погашения кредита наделить несовершеннолетних долями.
  2. Реализация имущества без выделения долей детям возможна, если семья обязуется предоставить им равноценные части в другом, принадлежащем им объекте недвижимости.

Бывают и иные варианты.

Процедура реализации

Главное соблюсти основные права детей. Тогда последовательность действий при продаже жилья будет такой:

  • отыскать согласного оформить сделку подобного плана покупателя;
  • подобрать себе новое жилье, которое будет приобретено сразу;
  • пригласив 3 стороны заключаемой сделки составить предварительный вариант договора;
  • заручится письменным одобрением опеки, предоставив им готовое соглашение – специалисты вправе внести туда коррективы, если не согласны;
  • когда все участники готовы, заключить договор и расплатиться;
  • оформить его, посетив Росреестр.

Если изначально планируется лишь продажа недвижимости, с опекой можно договориться о другом варианте: перед сделкой родители открывают вклад, посетив банк. Туда переводят сумму наличными, равную фактической стоимости доли детей. Как бы покупают у них часть недвижимости. Средства зачислят после получения официального разрешения, а владельцами вклада указываются дети.

Получение разрешения

Родители обязаны лично посетить опеку, заполнить там бланк заявления, собрать необходимые документы и подать это для рассмотрения. В заявлении они подробно указывают сведения о процессе продажи, объектах недвижимости, также распределении долей. Внизу оба родителя расписываются.

Список документов:

  • паспорта родителей, также паспорта детей, кому есть 14 лет;
  • свидетельства о рождении, если дети младше;
  • заявление детей, кому 14 лет;
  • заявление, написанное остальными собственниками;
  • свидетельство родителей о браке;
  • если пара разведена, тогда соответствующее свидетельство;
  • справка о ребенке со школы, детсада или же поликлиники.

Потребуются оригиналы бумаг и их копии. Сотрудник опеки проверит все, затем возьмет копии.

Дополнительно нужны документы, касающиеся недвижимости:

  • кадастровый паспорт;
  • техническая документация;
  • выписка, сделанная с лицевого счета (подтверждает факт отсутствия долгов);
  • предварительный вариант договора, заверенный нотариусом;
  • справка, касающаяся цены жилья;
  • выписка ЕГРН;
  • заявление владельца, где отражены его гарантии совершения сделки.

Приняв бумаги, опека изучает их месяц. Впрочем, ответ могут передать раньше, смотря по ситуации.

Необходимые действия

Они помогут увеличить шансы на получение нужного решения опеки. Сначала надо выбрать себе жилье взамен. Причем, оно будет равным продаваемому или лучше его. Можно договориться заранее с родственниками, если они согласны выделить детям доли, заодно прописать их.

Опека разрешит приобрести меньшее жилье по площади. Это возможно, когда продаваемая квартира внутри хуже (требует ремонта, неважный район, дом аварийный), а выбранная для покупки наоборот в новостройке.

Тогда при оформлении приобретения детям выделяют доли больше первоначальных. Выходит, сделка выгодна несовершеннолетним, их права защищены. И опека согласится.

Документы, которые покупатель может затребовать у продавца:

  • выписка домовой книги – там отражен список зарегистрированных там лиц;
  • подтверждение фактического отсутствия задолженности – выдает ЖЭК и касается домофона, КСК, интернета и телефона;
  • справка, подтверждающая отсутствие коммунальных долгов;
  • справки, выдаваемые наркологическим, также психоневрологическим диспансерами.

Когда договор заключен и расчеты произведены, надо зарегистрировать его, посетив Росреестр. Туда предоставляется:

  • паспорта родителей;
  • паспорта старших детей (14 лет);
  • свидетельства о рождении младших детей;
  • выписка ЕГРН;
  • договор продажи;
  • акт приема-передачи.

После регистрации родители отправляют в опеку новую выписку домовой книги, где отражена регистрация детей, также договор продажи.

Важно! Продавать жилье нельзя, если нет письменного разрешения. Это подтверждается 36 статьей в ГК РФ. Агенты недвижимости стараются не рисковать, поэтому если бумаги нет, не согласятся оформить сделку. Вдобавок, если провести ее, минуя специалистов, Росреестр вправе приостановить регистрацию завершенной сделки, т.к. нужной бумаги нет.

Размер доли, выделяемой ребенку изначально, обговаривается в семье. Он зависит от фактических размеров квартиры, состава семьи, стоимости жилья и их договоренности. Когда недвижимость делится супругами при разводе, первыми учитываются права детей. Родитель, с кем они остаются, обязан выделять долю недвижимости, и также прописать у себя.