Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Сделки, предметом которых является недвижимость, считаются самыми сложными в юридическом и бюрократическом плане. Следует оформить множество бумаг, учесть десяток нюансов, чтобы все участники остались довольны полученным результатом. Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, насколько это сложно? Стоит разобраться подробнее, учитывая изменения, произошедшие в 2016 году в законодательстве, касающиеся оформления договоров купли-продажи.

Законодательная база

По закону объект недвижимости, которым владеют 2 и более лиц считается долевым или же совместным (согласно ГК РФ). Причем, само определение «доля» касается не реальной площади объекта, а права собственности. Таким образом, продать общую собственность можно лишь заручившись согласием (выраженным письменно) всех владельцев.

Важно! Оформляемый участниками сделки договор купли-продажи после подписания должен быть обязательно заверен нотариусом.

Согласие владельцев

Любая сделка, связанная с объектом долевой собственности – продажа, обмен, сдача его в аренду, дарение – совершается после утвержденного согласия остальных совладельцев имущества (статья 246 в ГК РФ). Причем, согласие может выражаться сначала устно, затем в момент оформления договора, подтверждающего факт сделки, все собственники обязаны присутствовать там. Они вновь подтверждают согласие на проведение данной сделки и подписывают составленный договор наряду с продавцом.

Можно облегчить задачу, передав нотариальную доверенность одному собственнику – продавцу, чтобы тот самостоятельно собрал необходимые для сделки документы.

Если один собственник – несовершеннолетний, но продажу недвижимости должны одобрить, выразив письменное согласие органы опеки. Особенно, когда он прописан и постоянно проживает там. Ребенка нельзя выписывать без предоставления ему нового жилья. Выписка с последующей пропиской несовершеннолетнего происходят практически одновременно.

Определение фактической стоимости квартиры

Рыночную стоимость продаваемой недвижимости собственник определяет самостоятельно, либо приглашает независимого оценщика. Первый вариант дешевле, но требует изучения рынка, анализа текущих цен на похожие объекты недвижимости и других факторов. Большинство людей продают квартиры, чтобы впоследствии приобрести иную недвижимость или вложиться для проведения строительства. Поэтому им важно не продешевить.

С оценщиком перед работой стоит подписать договор. Стоимость услуг оценки зависит от политики компании, местоположения квартиры, ее размера и фактической коммерческой ценности. Отчет требуется, если реализуется недвижимость по ипотеке, также оформления закладной. Например, покупатель – банк, тогда оценщик обязателен.

Поиск покупателя

Этим продавец недвижимости также может заняться самостоятельно или привлечь профессионала. Риэлтерские фирмы имеют собственный круг заинтересованных лиц им достаточно предоставить сведения, касающиеся квартиры (метраж, технические характеристики, отчет оценщика) и ждать результат. Специалисты могут приглашать заинтересованных покупателей, чтобы демонстрировать им жилье клиента.

Для самостоятельных поисков продавец может:

  • разместить соответствующее объявление в нескольких газетах;
  • использовать сайты для продажи, там текст можно дополнить фотографиями квартиры;
  • развесить объявления по городу;
  • поспрашивать друзей, коллег и знакомых, может кому-то требуется жилье.

Важно! Риэлтерские фирмы отражают условия соглашения в тексте договора. Как правило, они лишают клиента права искать покупателя самостоятельно или менять установленную цену. Также нельзя одновременно заключать договора с несколькими агентствами.

Подготовка требуемых документов

Для осуществления сделки продажи объекта долевой собственности потребуются следующие бумаги:

  • правоустанавливающие документы – договор наследования, купли-продажи (если изначально собственники приобретали данное жилье), дарения, обмена или свидетельство совершенной приватизации;
  • госрегистрация – выписка ЕГРН, причем «свежая» — лучше брать ее незадолго до дня фактического подписания договора продажи;
  • выписка БТИ (их собирают 2-3 недели), техплан этажей, экспликация;
  • выписка ЕИРЦ (дают бесплатно);
  • заверенное нотариусом письменное согласие остальных долевых собственников, супруга (если объект недвижимости приобретался ими вместе и считается общим). Исключение – если квартиру владельцу подарили или он наследник;
  • заверенное нотариусом письменное согласие представителя опеки (если среди собственников имеется ребенок).

Необходимые бумаги собирает продавец, уведомив остальных собственников о происходящем. Органы опеки выдадут согласие, убедившись, что несовершеннолетнего после выписки с продаваемой квартиры пропишут в другое, похожее жилье.

Обычно, если семья планирует вскоре приобрести новую недвижимость, они временно прописывают ребенка и себя в квартире какого-нибудь родственника. Например, бабушки.

Получение выписки ЕГРН

В ней отражается вся основная информация, касающаяся продаваемого жилья: кто собственник, когда приобрели, есть/нет задолженности или обременения (ипотеки, закладной, иных обязательств). Также метраж и примерная стоимость. Выдается Росреестром после отправки туда письменного запроса. Бумагу вправе получить нотариус. Оформление занимает 3 дня (рабочих), если требуется бумажный документ.

Электронный выдается быстрее и обладает одинаковой с бумажным эквивалентом юридической силой. Система Росреестра формирует его автоматически после получения соответствующего запроса и выдает сразу, либо на следующий после обращения день.

Важно! У выписки ограниченный «срок действия», он указывается на ней. Поэтому важно получение «свежего» документа, чтобы его актуальность не утратилась ко дню подписания договора.

Договор купли-продажи

Оформляется сделка одним составленным договором, где отражаются все положения: стоимость жилья, особенность расчетов (безналичный, наличными, частями или одним платежом, валюта). Описывается квартира – метраж, где находится, что внутри. Вид собственности – долевая, список собственников, их согласие.

После составления стороны ознакомившись с полным содержанием, подписывают его. Сторон несколько: продавец, остальные собственники, покупатель и нотариус. Он после подписания, заверяет бумагу.

Регистрация собственности в Росреестре

После подписания и заверения договора его с остальными требуемыми бумагами (описаны выше) стороны сделки передают в Росреестр. Дополняют заявлением, где указан факт передачи собственности. Заявитель – продавец, в документе он описывает сделку продажи, сведения о покупателе и согласии остальных собственников.

Пакет документов можно передать в Росреестр или региональный МФЦ (согласно ФЗ-218). Список необходимых бумаг отражен на странице официального сайта учреждений, также можно выяснить на месте, у специалиста.

Варианты передачи:

  • лично, посетив учреждение;
  • по почте, ценным письмом;
  • отсканировав, по интернету.

Если через почту, то пакет бумаг необходимо дополнить описью и попросить уведомление, его принимающая сторона вышлет, когда получит письмо.

Впрочем, бюрократические нюансы можно доверить нотариусу, составив специальную доверенность. Он выполнит регистрацию и получит свидетельство собственника за 3 дня (в среднем).

Средний срок изучения переданных документов и подготовки свидетельства в МФЦ или Росреестре один – 5 дней (считаются рабочие). Если оформление произошло электронно, отправитель получает специальное уведомление в форме СМС-сообщения или письма на указанный им телефон или электронную почту.

Получение оплаты

Сумма, срок оплаты, валюта и иные особенности расчета указываются сторонами в тексте договора. Передача денег осуществляется, когда покупатель удостовериться в своих правах нового собственника (после регистрации сделки).

Для безопасности финансовые расчеты лучше проводить через нотариуса (рассчитаться при нем, в кабинете), через банк (арендовав ячейку) или аккредитив. Вправе присутствовать все имеющиеся долевые собственники или же доверенное лицо.

После окончания процедуры продажи недвижимости долевые собственники автоматически теряют свои обязательства налогоплательщиков. Каждый соучастник вправе взять налоговый вычет НДФЛ. Он общий, можно после получения разделить между указанными сторонами. Размер вычета будет соответствовать их долям.