По закону люди имеют недвижимость и могут свободно распоряжаться ею, совершая сделки продажи, обмена или дарения. Единственная сложность – если часть (доля) собственности принадлежит детям. Тогда в сделке вместо двух сторон (продавец – покупатель), будет третья – органы опеки. Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, насколько сложна процедура? Какие документы потребуются? Стоит разобраться подробнее.
Законодательная база
На детей можно оформлять объекты собственности, особенно приобретенные с вложением материнского капитала. Однако для законодательства дети – беззащитные граждане, имеющие ограниченную дееспособность. Представителями детей, их опекунами и защитниками и считаются родители. От государства за несовершеннолетними присматривают ООиП (органы опеки).
Важно! По закону ребенок вправе иметь жилье, где прописан и проживает постоянно. Продажа квартиры лишает несовершеннолетнего гражданина крова, поэтому опека вправе вмешаться и отслеживать сделку.
Когда можно продавать долю ребенка
Для совершения сделки родители получают письменное разрешение, выдаваемое Попечительским советом. Перед этим специалисты изучают прошение заявителей и документы, приложенные к нему. Бумаги, подтверждающие факт передачи ребенку доли в новой покупаемой квартире. Например, семья решила переехать, улучшив собственные жилищные условия. Для этого сначала продают старую, включая долю ребенка, затем приобретают другую. Тогда они автоматически должны включить имя несовершеннолетнего в число владельцев нового жилья.
Если сделка проводится без официального письменного разрешения, органы власти вправе расторгнуть и сразу аннулировать ее, а участников – привлечь за совершенное нарушение закона.
Итак, для продажи объекта недвижимости, где имеется доля малолетнего, есть 3 варианта:
- Продажа жилья – конечная сделка без покупки другой. Семья просто получит вырученные с продажи деньги. Тогда несовершеннолетнему можно пока предоставить похожую по размеру долю, в ином жилом помещении. Например, у бабушки.
- Сделки две – семья продает собственную квартиру и планирует вскоре купить другую. Тогда ребенка просто вписывают в число хозяев приобретаемого жилья. Главное, чтобы размер получаемой им доли соответствовал старой или был больше. Опека контролирует условия жизни и владение имуществом детей. Улучшать их можно, ухудшать нельзя.
- Сделка одна, имеются долгосрочные перспективы – продажа квартиры с последующими планами купить дом. Однако, на практике приобретение дома произойдет позже, возможно спустя полгода или год. Выход есть. На ребенка оформляется отдельный банковский счет. При реализации недвижимости специалист – оценщик выявляет фактическую стоимость доли несовершеннолетнего. После оплаты покупателя, нужную сумму отправляют на указанный счет. Деньги считаются собственностью ребенка, которой он потом, после совершеннолетия распорядится самостоятельно.
Главное условие – предоставление сторонами сделки всех требуемых документов, чтобы специалист опеки смог изучить ситуацию и оценить положение ребенка в совершаемой сделке. Иногда дееспособным несовершеннолетнего признают раньше – 16-17 лет. Если он получил работу, женился или стал предпринимателем. Дополнительно, кроме размера доли, опека учтет остальные факторы: Специалисты оценивают все представленные факты. Иногда специалисты ООиП отказывают. Чтобы это не стало впоследствии неприятным сюрпризом и не сорвало долгожданную сделку, необходимо заранее изучить возможные причины отказа: Чтобы заручиться разрешением опеки, родители предоставляют такие документы: Впрочем, для заключения самой сделки кроме письменного разрешения ООиП потребуются другие бумаги: Подписываемый договор не нужно потом регистрировать, родители – собственники фиксируют в Росреестре факт отчуждения собственности, отмечают себя собственниками уже нового жилья (если продажа квартиры и покупка новой совершаются сразу). Наиболее сложным считается получение письменного одобрения ООиП. Дальше процесс выглядит стандартно: В основном случаются из-за отсутствия или несогласия второго родителя. Подобное происходит, когда пара разводится и продажа квартиры – вынужденная мера. Другой случай – второй родитель уехал, пропав без вести. Второму родителю нужно через суд добиться официального разрешения провести сделку. Другая сложность – планирование семьи после продажи старой квартиры взять ипотеку, соответственно, вложив вырученные деньги туда. Выходом станет составление нотариального обязательства выделить указанную долю ребенку после полноценного погашения ипотеки. Когда обременение с приобретенного жилья снимут. Продажа недвижимости – трудная задача, если один собственник несовершеннолетний. Если действовать грамотно, учитывая замечания ООиП, процедура сделки пройдет стандартно, без непредвиденных осложнений. Разрешение опеки нужно, если ребенок просто прописан в продаваемом жилье, не являясь собственником. По закону несовершеннолетнего нельзя просто выписать «в пустоту».
Причины отказа
Требуемые документы
Процедура сделки
Возможные сложности