Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

По закону люди имеют недвижимость и могут свободно распоряжаться ею, совершая сделки продажи, обмена или дарения. Единственная сложность – если часть (доля) собственности принадлежит детям. Тогда в сделке вместо двух сторон (продавец – покупатель), будет третья – органы опеки. Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, насколько сложна процедура? Какие документы потребуются? Стоит разобраться подробнее.

Законодательная база

На детей можно оформлять объекты собственности, особенно приобретенные с вложением материнского капитала. Однако для законодательства дети – беззащитные граждане, имеющие ограниченную дееспособность. Представителями детей, их опекунами и защитниками и считаются родители. От государства за несовершеннолетними присматривают ООиП (органы опеки).

Важно! По закону ребенок вправе иметь жилье, где прописан и проживает постоянно. Продажа квартиры лишает несовершеннолетнего гражданина крова, поэтому опека вправе вмешаться и отслеживать сделку.

Когда можно продавать долю ребенка

Для совершения сделки родители получают письменное разрешение, выдаваемое Попечительским советом. Перед этим специалисты изучают прошение заявителей и документы, приложенные к нему. Бумаги, подтверждающие факт передачи ребенку доли в новой покупаемой квартире. Например, семья решила переехать, улучшив собственные жилищные условия. Для этого сначала продают старую, включая долю ребенка, затем приобретают другую. Тогда они автоматически должны включить имя несовершеннолетнего в число владельцев нового жилья.

Если сделка проводится без официального письменного разрешения, органы власти вправе расторгнуть и сразу аннулировать ее, а участников – привлечь за совершенное нарушение закона.

Итак, для продажи объекта недвижимости, где имеется доля малолетнего, есть 3 варианта:

1. Продажа жилья – конечная сделка без покупки другой. Семья просто получит вырученные с продажи деньги. Тогда несовершеннолетнему можно пока предоставить похожую по размеру долю, в ином жилом помещении. Например, у бабушки.
2. Сделки две – семья продает собственную квартиру и планирует вскоре купить другую. Тогда ребенка просто вписывают в число хозяев приобретаемого жилья. Главное, чтобы размер получаемой им доли соответствовал старой или был больше. Опека контролирует условия жизни и владение имуществом детей. Улучшать их можно, ухудшать нельзя.
3. Сделка одна, имеются долгосрочные перспективы – продажа квартиры с последующими планами купить дом. Однако, на практике приобретение дома произойдет позже, возможно спустя полгода или год. Выход есть. На ребенка оформляется отдельный банковский счет. При реализации недвижимости специалист – оценщик выявляет фактическую стоимость доли несовершеннолетнего. После оплаты покупателя, нужную сумму отправляют на указанный счет. Деньги считаются собственностью ребенка, которой он потом, после совершеннолетия распорядится самостоятельно.

Главное условие – предоставление сторонами сделки всех требуемых документов, чтобы специалист опеки смог изучить ситуацию и оценить положение ребенка в совершаемой сделке.

Иногда дееспособным несовершеннолетнего признают раньше – 16-17 лет. Если он получил работу, женился или стал предпринимателем.

Дополнительно, кроме размера доли, опека учтет остальные факторы:

• экологическая обстановка вокруг новой квартиры;
• наличие инфраструктуры (школа, поликлиника);
• места работы одного/обоих родителей;
• климатические условия;
• отсутствие коммунальной задолженности.

Специалисты оценивают все представленные факты.

Причины отказа

Иногда специалисты ООиП отказывают. Чтобы это не стало впоследствии неприятным сюрпризом и не сорвало долгожданную сделку, необходимо заранее изучить возможные причины отказа:

1. Размер приобретаемой недвижимости (квадратные метры) должен превышать предыдущую (или соответствовать ей). Или несовершеннолетний обязан получить долю, аналогичную старой. К примеру, семья планирует продавать жилье, взамен купить отдельную комнату и полностью оформить ее как собственность ребенка. Специалисты опеки вынесли отказ, по закону малолетний должен постоянно проживать и быть прописанным вместе с одним/обоими родителями. Одна комната взамен целой квартиры будет признана ухудшением условий.
2. При совершении сделки приобретения недвижимости, обязательно учитывать размер фактической доли ребенка. Например, если он считается владельцем ½ части продаваемой квартиры, то после покупки другого, большего по площади жилья, его доля останется ½.
3. Родители решили продать единственное имеющееся жилье и оформить рассрочку или взять ипотеку. Специалисты опеки тогда оценят их текущие и будущие финансовые возможности, риск утраты приобретаемого жилья.
4. Семья хочет вложиться в новое, строящееся жилье, но пока жить там и выделить доли собственности нельзя.
5. Новое жилище считается не соответствующим принятым санитарным нормам, оно хуже предыдущего. Например, там нет света или горячей воды.
6. Вокруг недвижимости новый, необжитый район, нет инфраструктуры. В частности, школы или детского сада.

Требуемые документы

Чтобы заручиться разрешением опеки, родители предоставляют такие документы:

• заявление (образец посмотреть здесь);
• паспорта родителей;
• свидетельство ребенка о рождении/его паспорт;
• предварительный договор сделки купли-продажи, где указывается факт предоставления ребенку доли (или иные варианты, описанные выше);
• свидетельство родителей о браке;
• техпаспорт, выписка ЕГРН – продаваемого или наоборот, приобретаемого жилья;
• выписка от лицевого счета, домовой книги (подтверждает отсутствие задолженности).

Впрочем, для заключения самой сделки кроме письменного разрешения ООиП потребуются другие бумаги:

• правоустанавливающий документ на жилье (свидетельство наследника, договор купли-продажи, обмена или дарения);
• паспорта всех законных собственников;
• выписка ЕГРН;
• техпаспорт БТИ;
• кадастровый паспорт – выдает Росреестр;
• выписка от лицевого счета / домовой книги (выдает специалист паспортного стола).

Подписываемый договор не нужно потом регистрировать, родители – собственники фиксируют в Росреестре факт отчуждения собственности, отмечают себя собственниками уже нового жилья (если продажа квартиры и покупка новой совершаются сразу).

Процедура сделки

Наиболее сложным считается получение письменного одобрения ООиП. Дальше процесс выглядит стандартно:

• разрешение действительно месяц, потом придется запрашивать новое.
• ребенок одновременно с родителями выписывается из старой, продаваемой квартиры;
• стороны составляют и после одобрения, подписывают договор, где указывают нюансы совершаемой сделки;
• по закону при подписании присутствует нотариус, он заверяет готовый документ;
• переоформляются права собственников;
• родители посещают региональный отдел УМВД, там регистрируют несовершеннолетнего, указывая новый адрес;
• после окончания формальностей, родители повторно посещают ООиП, относят документы, подтверждающие получение ребенком аналогичной доли (выписка ЕГРН, подписанный и заверенный экземпляр договора).

Возможные сложности

В основном случаются из-за отсутствия или несогласия второго родителя. Подобное происходит, когда пара разводится и продажа квартиры – вынужденная мера. Другой случай – второй родитель уехал, пропав без вести.

Второму родителю нужно через суд добиться официального разрешения провести сделку.

Другая сложность – планирование семьи после продажи старой квартиры взять ипотеку, соответственно, вложив вырученные деньги туда. Выходом станет составление нотариального обязательства выделить указанную долю ребенку после полноценного погашения ипотеки. Когда обременение с приобретенного жилья снимут.

Продажа недвижимости – трудная задача, если один собственник несовершеннолетний. Если действовать грамотно, учитывая замечания ООиП, процедура сделки пройдет стандартно, без непредвиденных осложнений.

Разрешение опеки нужно, если ребенок просто прописан в продаваемом жилье, не являясь собственником. По закону несовершеннолетнего нельзя просто выписать «в пустоту».