Как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Во время ремонта многие решаются на перепланировку квартиры, но не все собственники знают, что любые изменения должны быть узаконены. Проблема возникает тогда, когда владелец хочет продать свою собственность. Здесь есть несколько вариантов, как продать квартиру с незаконной перепланировкой, обо всех будет рассказано в подробностях.

Когда потребуется проект

Если собственник во время ремонта решил внести какие-либо изменения в изначальный проект жилья, то это должно быть задокументировано у специалистов. К таким работам можно отнести:

  • перемещение газовой плиты в кухне;
  • вынос сантехники за пределы ванной комнаты или санузла, а также демонтаж устройств;
  • замена напольного покрытия, при которой деревянное покрытие заменяется бетонной стяжкой;
  • объединение зала или спальни с лоджией.

Также существует ряд определенных изменений, которые вообще запрещено реализовать. Например, владелец не может объединить между собой кухонную зону и зал. Также запрещено затрагивать несущие конструкции здания и любые инженерные коммуникации.

В панельном доме запрещается обустройство каминов, а также собственник не может обустраивать технический этаж «под себя». В панельном доме строго запрещена разборка любых конструкций, даже если они не являются несущими.

Если покупатель решится на такую покупку, то ему придется вернуть все в первозданное состояние, в соответствии с техническим планом, или же узаконить перепланировку, заплатив административный штраф.

Все эти меры будут применены к новому собственнику, несмотря на то, что манипуляции производил другой владелец. Если изменения в квартире не мешают соседям и выполнены давно, штраф накладываться не будет.

Варианты продажи

Даже если перепланировка не была узаконена, владелец может продать жилплощадь без трудностей. Но для обеих сторон будет лучше сначала составить новый технический план и легализовать переделанное жилье. В этом случае владелец сможет беспрепятственно продать жилье. Сделать это можно двумя способами.

За наличные

Чаще всего собственники стремятся совершить продажу быстро, поэтому просят наличные деньги. В этом случае продавец не подвергается рискам, но стоимость его квартиры будет ниже на 10-20%. Желая сэкономить, многие покупатели соглашаются на такие условия. При этом новые собственники не думают о том, какие последствия могут их ждать.

Обратите внимание! Если планировка не была узаконена, то квартира продается по исходному техническому паспорту, в котором не отражены изменения. Как только документы переходят в руки нового владельца, он становится ответственным за все изменения в жилье.

В некоторых случаях покупателю приходится заплатить большую сумму за узаконивания переделок, и экономия на покупке становится значительно меньше. Так может случиться, если в помещении проводились работы, которые запрещены, и необходимо вернуть все в исходное состояние.

По ипотеке

Приобрести такую квартиру в ипотеку можно не всегда, так как не все банки выдают кредит на такую покупку. Найти покупателя на такую сделку сложнее, но в этой случае владелец действует в открытую. Это значит, что клиент и банк знают о том, что переделка не узаконена.

Если банк предоставит кредит, то делается он на определенных условиях. Обычно собственнику дается 6 месяцев, чтобы узаконить все изменения. Все риски будут переложены на покупателя. Возможно, что придется возвращать квартиру в исходное состояние, если узаконить изменения не получится.

Когда изменения не требуют согласования

Можно выделить ряд изменений в квартире, которые не считаются серьезной перепланировкой, поэтому не требуют согласования. К таковым можно отнести:

  • демонтаж встроенной мебели;
  • остекление балкона или лоджии, не выходя за их первоначальные размеры;
  • совмещение ванной комнаты и санузла путем устранения перегородки, которая не является несущей;
  • перенос технического оборудования в пределах одной комнаты.

В таких случаях внутренний план изменен не будет, поэтому оформление документов не потребуется. Здесь владелец может оформлять сделку без проблем. Такое переустройство можно узаконить при необходимости, для этого используется упрощенный вариант с эскизом.

Обратите внимание! При объединении двух комнат или балкона и комнаты потребуется узаконивание перепланировки.

Риски покупателя

Когда покупатель приобретает квартиру, в которой были внесены изменения в планировку, он может понести определенные риски. Так как после покупки все права на имущество передаются новому владельцу, ответственность за перепланировку понесет он.

Если впоследствии выяснится, что узаконить изменения нет возможности, то возвращать квартиру в исходный вид придется за свои средства. В случае, когда изменения оказали негативное влияние на жизнь соседей или состояние дома в общем, ответственность также возлагается на нового хозяина.

Формально новый владелец может доказать, что изменения были сделаны прошлым собственником. Но чтобы это сделать, необходимо найти старого владельца, и он должен признать этот факт. Но чаще всего ответственность возлагается на настоящего собственника квартиры.


Читайте также:


Если владелец не выполнит предписания надзорных органов, то власти имеют право выставить квартиру на продажу в принудительном порядке, чтобы новый владелец узаконил изменения или вернул помещение в исходный вид. По этой причине уклониться от затрат не получится. При приобретении квартиры с перепланировкой, стоит учесть этот факт. Покупатель должен проверить жилье на соответствие техническому плану, и если будут обнаружены отклонения от него, попросить владельца узаконить перепланировку перед продажей.

Обратите внимание! Даже если незаконная перепланировка будет обнаружена, но она не будет нести никакой угрозы для безопасности дома, ее придется легализовать. В дополнение владельцу понадобится собрать целый пакет документов и заплатить штраф в размере 2 тысяч рублей.

Возможные сложности

К сложностям можно отнести тот факт, что банки соглашаются на ипотечные сделки по таким квартирам очень редко. Можно выделить несколько других пунктов:

  • при необходимости получить новый технической паспорт, понадобится посещение квартиры сотрудником БТИ, который сразу установит нарушения в планировке;
  • в зависимости от того, насколько заметными были изменения (затронута ли несущая конструкция здания), владельца могут обязать исправить планировку на исходную, в противном случае можно лишиться жилья;
  • при продаже квартиры с незаконной переделкой, покупатели имеют право запросить значительную скидку;
  • покупатель может прекратить отношения с продавцом на любом этапе совершения сделки.

Если переделки не касаются несущих стен, колонн или перекрытий, то владелец может продать квартиру, просто уступив покупателю в цене от 10% до 20% стоимости. При этом все заботы по оформлению перепланировки буду переложены на нового владельца.

Также покупателю придется заплатить штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Если же перепланировка серьезная, лучше узаконить ее до продажи, чтобы позднее не возникло проблем с новыми владельцами жилья.