Купля-продажа квартиры с долгом. Риски и советы юриста

Обновлено: Ноябрь 1, 2018

Во многих случаях продажа квартиры с долгами не противоречит законодательству Российской Федерации. Например, речь идет о коммунальных платежах или о задолженностях по капитальному ремонту. Ведь должником считается человек, а не имущественное хозяйство. Квадратные метры по определению не должны иметь долговые обязательства.

Тем, кто желает продать свои квадратные метры, но не может закрыть долги, нужно знать, что будет трудно собрать необходимую документацию для оформления договора купли-продажи. А долговые обязательства все равно придется закрывать.

Продажа неприватизированного жилья с долгом

Если жилплощадь не приватизирована, то никто не будет обращать внимание на то, числятся ли на имущественном хозяйстве долги или нет. Квадратные метры являются государственной собственностью, и распоряжаться ей жильцы не могут. Только после приватизации жилье можно будет продать.

Возможна ли продажа квартиры, если хозяин является должником по алиментам

Здесь стоит обратить внимание на тот факт, арестовано ли имущественное хозяйство или нет. Если на жилплощадь не наложен арест, то продать ее можно, так как долги останутся за хозяином. Если имущественное хозяйство арестовано, то продать его будет невозможно, пока с него не снимут ограничения.

Можно ли продать имущественное хозяйство, имея долг в банке или по квартплате

Если жилплощадь перешла в виде залога в банк, то продать ее будет невозможно без согласия банка. Во всех остальных случаях продажа жилья допустима.

Даже имея задолженности по квартплате, можно продать жилье, но необходимо получить письменное согласие всех хозяев.

Полезная информация! В качестве альтернативы можно договориться с покупателем о цене, где будет вычтена сумма долга.

На законодательном уровне не запрещено продавать жилье с долгами за коммунальные услуги. Но продавца стоит поставить в известность, что имеются некие долговые обязательства. Необходимо заранее урегулировать этот факт, и хотя новый хозяин не будет отвечать за долги предыдущего, ему все равно долго придется налаживать отношения с поставщиком коммунальных услуг.

Такое жилье можно продать по одному из двух вариантов:

  1. Заверить бумагу о получении части денежных средств. Здесь следует прописать все условия процедуры. После погашения долга собственник будет обязан продать жилье человеку, оплатившему аванс. Причем приобрести квартиру он должен будет по ранее оговоренной цене.
  2. Договориться о снижении суммы на ту, которая соответствовала бы накопившейся сумме долговых обязательств. Если новый владелец не захочет погашать задолженность, то долг накладывается на предыдущего собственника в течение трех лет. По окончании срока даже через суд ничего не удастся добиться, так как исковая давность пройдет.

Важно! При долговых обязательствах по коммунальным платежам могут отключить свет, газ, тепло и воду, что значительно осложнит продажу жилья.

Продажа ипотечного жилья

Осуществить продажу ипотечного имущественного хозяйства можно с разрешения кредитной организации, с которой составлялся договор по ипотеке. В этом случае можно:

  • договориться с банковским сотрудником о досрочном погашении долга. А покупателю нужно предложить заключить договор о выплате аванса и оплаты за жилое помещение. Задаток дается по расписке, нотариально заверенной. После погашения долга и снятия с квадратных метров ареста, можно приступать к продаже жилья;
  • перевести обязанности по циркуляру кредитования на покупателя, получив от него определенную сумму (осуществляется с соглашения банка).

Важно! Стоимость имущественного хозяйства с обременением всегда ниже рыночной!

С какими последствиями можно столкнуться

Как уже упоминалось выше. Долговые обязательства закрепляются за владельцем, а не за квартирой. То есть, если собственник захочет продать свою недвижимость другому человеку, то его долги не переходят на нового хозяина.

Согласно статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник обязан оплачивать коммунальные платежи с момента получения права собственности на приобретенную жилплощадь. Новый владелец должен оплачивать только свои расходы воды, света, тепла и т.д.

Таблица. Последствия при продаже жилья с задолженностью

 Не оформлена переуступкаОформлена переуступка
ПродавецСохраняется обязанность погашения долговых обязательств после продажи жилплощади. УК (управляющая компания) вправе через суд взыскать необходимую суммуС бывшего владельца квартиры снимают долговые обязательства
ПокупательНе обязан выплачивать долг бывшего собственника. Оплачивает коммунальные счета с момента получения права на квартируНовый собственник обязан выплачивать долг за предыдущего хозяина

 

Важно! После смены владельца покупатель должен обратиться в УК и сообщить об этом. Для этого следует показать договор купли-продажи и выписку из реестра.

Если переуступку не оформляли заранее, то УК не имеет право требовать оплату задолженности от нового собственника. Согласно статье 163 Уголовного кодекса РФ такие действия считаются противозаконными, за вымогательство УК несет уголовную ответственность.

Процедура оформления бумаг

Покупка жилья с долгами за коммунальные платежи подразумевает сбор документации. Самое главное – правильно составить договор. Он делается в двух экземплярах и должен отражать:

  • информацию о сторонах, их паспортные данные;
  • объект договора со всеми характеристиками;
  • общая стоимость жилплощади;
  • размер залога (при необходимости);
  • порядок перехода права собственности на объект недвижимого имущества;
  • процедура приема квартиры;
  • взаимные права и обязанности обеих сторон;
  • основания для расторжения договора;
  • непредвиденные обстоятельства;
  • реквизиты продавца и покупателя;
  • дата составления;
  • подписи.

Если долг висит на продавце, то вопрос уплаты не отмечается в договоре. Помимо договора купли-продажи для продажи недвижимости потребуется перечень документов:

  • паспорта обеих сторон и их ксерокопии;
  • бумаги, подтверждающие право владения недвижимостью;
  • документ кадастра на квартиру;
  • чеки об оплате всех коммунальных платежей;
  • выписка из домовой книги;
  • запись об отсутствии долгов на квартиру;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • акты приема-передачи жилья.

С пакетом документов направляются в Росреестр. Там же подают заявление на регистрацию прав владения жильем. Затем новый собственник идет в УК и погашает все долги, если это указано в договоре. Если этот пункт был пропущен, то он регистрирует новый лицевой счет и оплачивает только свои счета.

Разрешение на переуступку

Если вторая сторона согласна оформить переуступку, то можно заключать письменное разрешение. Его оформляют как часть основного договора или в виде отдельного листа. Перед составлением следует получить разрешение на переуступку долга от Управляющей компании. УК должна быть в курсе о смене собственника. Согласие можно получить без проблем, так как управляющая компания сама заинтересована в получении денег. Если долговые обязательства останутся за предыдущим хозяином, то УК придется самостоятельно искать его и взыскивать долг.

После получения согласия Управляющая компания составит разрешение на переуступку. Документ составляется в свободной форме, где указывается:

  • данные обеих сторон;
  • на основании чего производится переуступка долга;
  • за какую жилплощадь покупатель обязуется погасить задолженность;
  • общий размер долга.

Важно! При оформлении соглашения покупатель должен указать, что переуступка производится в связи с договором купли-продажи и вступает в силу после подписания.

Все долговые обязательства, оставленные прежним хозяином, остаются за ним. Он должен в любом случае их погасить, а УК приложить все усилия к взысканию задолженности.