Изменение и расторжение договора аренды в связи с пандемией 2020 года: судебная практика

Обновлено: 9 февраля, 2021

The following two tabs change content below.

Анастасия Клименкова (Юрист)

Опыт работы 7 лет.

В текущем году отношения по аренде значительно из-за пандемии усложнились. Владельцы недвижимых объектов отказываются уменьшать плату, а коммерсанты стараются любыми способами свести убытки к минимуму. Разберемся, как происходит изменение и расторжение договора аренды в связи с пандемией 2020 года.

Пролонгация арендных договоров

Согласно положениям статьи 19 федерального закона № 98 от первого апреля 2020 года, чтобы продлить договор аренды, необходимо подать письменную заявку до момента его окончания.

Но в связи с пандемией сделать это вовремя успели не все.

Аналогичный спор рассматривался Восьмым ААС об аренде федеральной земли. Срок договора закончился в момент действия ограничений, установленных Роспотребнадзором.

В результате срок был пропущен, и чиновниками было принято решение об отказе в продлении срока аренды.

Постановлением № 08АП-8743/20 было вынесено решение в пользу арендодателя.

По делу № А49-5753/2020 суд наоборот вынес решение об удовлетворении иска заявителя. Судом Пензенской области было решено, что пропуск установленного срока — недостаточно весомый аргумент, поэтому ходатайство о продлении срока действия арендного договора удовлетворили.

Это же подтверждается решениями по делам № А81-6169/2020 АС Новосибирской области и А45-10044/2020 АС Ямало-Ненецкого округа.

Судебная практика по делу № 2-208/2020 говорит о том, что однократная пролонгация арендного договора участка земли, согласно статье 39.6 Земельного кодекса, не препятствует продлению действия соглашения в соответствии с положениями ФЗ № 98.

Главное, чтобы обязанности по договору должны исполняться надлежащим образом.

Снижение суммы платежей за аренду

Судами выносится решение об уменьшении размера арендной платы в зависимости  от баланса интересов обеих сторон. Это закреплено решением Арбитражного суда Кировской области  по делу № А28-4815/2020.

По материалам дела, собственник заключил договор аренды на семилетний срок. Арендатор занимался оказанием услуг няни.

В связи с пандемией его деятельность была временно приостановлена, что повлекло отсутствие дохода у предпринимателя.

Фактически арендуемое помещение не использовалось. Несмотря на это, снизить арендную плату или расторгнуть договор владелец отказался.

Арендатор вынужден был односторонне разорвать сделку.

Когда собственник решил взыскать задолженность в судебном порядке, ему присудили сумму в десять раз меньше заявленной, исходя из баланса интересов сторон. Этой же позиции придерживались Арбитражные суды Архангельской и Московской областей (дела № А05-5640/2020, А41-31303/2020).

Если все условия, перечисленные в законе, не реализуются, арендная плата в принудительном порядке уменьшаться не будет.

Например, по делу № А40-108332/2020, рассматриваемому Московским Арбитражным судом, арендатор не представил доказательств, что использовал свои помещения только для ведения деятельности, приостановленной нормами закона в период пандемии.

Так как в полном объеме бизнес не был заморожен, сумму аренды не изменили.

Отсрочка внесения платежей

Дело об отсрочке внесения платежей будет рассматриваться, исходя из цели использования помещения и вида бизнеса. Эта позиция отражается в решении Петербургского Арбитражного суда по делу № А56-57736/2020.

Предприниматель подал исковое заявление об отсрочке платежей, занимаясь туристическим бизнесом.

Региональные ограничения касались только розничной торговли и общепита. Но суд решил, что туристический бизнес больше всего пострадал от пандемии, и удовлетворил иск.

Расторжение договора

Если стороны соблюдают условия, установленные статьей 19 Федерального закона № 98, изданного в апреле 2020 года, стороны могут расторгнуть договор без правовых последствий.

Эту позицию поддержал Карельский Арбитражный суд, рассматривая дело № А26-4576/2020. Арендатор просил освободить его от временной оплаты на две недели. Владелец недвижимости отказал, из-за чего бизнесмен заявил о желании расторгнуть договор из-за невозможности осуществлять предпринимательскую деятельность.

Арендатор передал объект по всем правилам. Суд его поддержал.

Если правовые нормы полностью не выполняются, односторонне расторгнуть сделку нельзя. Это закреплено решением Петербургского арбитражного суда по делу № А56-38712/2020. Особенно это касается арендаторов, включенных в перечень № 434, установленный Правительством РФ третьего апреля 2020 года.

Если предприниматель-арендатор попал в категорию бизнесменов, пострадавших от пандемии, он может выбрать один из нескольких вариантов решения проблемы.

Суды в данном случае встают на их сторону.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!