Процедура выкупа земельного участка из аренды в собственность

Арендатор земельного участка наделяется определенным рядом прав и обязанностей в отношении земельного надела. Однако он не может полноценно распоряжаться своим участком. Закон позволяет оформить выкуп земельного участка из аренды в собственность. Процедура выкупа занимает длительное время и имеет ряд нюансов. Рассмотрим подробнее.

Условия для выкупа участка

Закон предусматривает возможность оформления арендованного земельного надела в собственность в следующих случаях:

  • объект не ограничен и не запрещен к обороту;
  • гражданин впервые переоформляет земельный надел из аренды в собственность;
  • объект использовался по назначению.

Запрещается выкуп следующих категорий земель:

  • находящихся в ведении Министерства обороны РФ;
  • на которых расположены полигоны;
  • на которых расположены дороги, речные и морские порты;
  • на которых расположены заповедники, заказники, лесного и водного фонда;
  • парков, скверов, улиц.

Перечень не является окончательным. Точный перечень установлен законодательством.

Перечень документации

Перечень документов для оформления договора купли-продажи:

  • физическое лицо предоставляет гражданский паспорт;
  • юридическое лицо предъявляет выписку из ЕГРЮП и Устав;
  • при наличии объекта недвижимости на участке – выписка из ЕГРН о правах на объект строительства;
  • нотариальная доверенность (если сделка оформляется через представителя);
  • кадастровый паспорт;
  • протокол для победителя аукциона (при наличии);
  • решение администрации района о возможности выкупа объекта.

Пошаговая инструкция

Для оформления земельного объекта в собственность необходимо пройти следующие этапы:

  1. Межевание.
  2. Оформление кадастрового паспорта.
  3. Получение разрешения администрации района.
  4. Оформление договора купли-продажи.
  5. Государственная регистрация.

Шаг 1. Межевание

Оформление договора аренды не предусматривает установление точных границ. Поэтому к выкупу земельного надела в собственность большинство арендаторов подходит без кадастрового плана участка.

Первоначально необходимо заказать межевание. Процедура носит длительный характер.

Длительный период носит ожидание специалиста. В большинстве случаев период ожидания составляет 2 – 3 месяца. Причем это относится и к платному оформлению.

Важно! Закон позволяет найти аккредитованную организацию, которая может заниматься межеванием на платной основе. Специалист должен быть внесен в реестр кадастровых инженеров.

Специалист лично посещает участок и проводит обмер. Результатом посещения является оформление акта. Документ подписывается арендатором и инженером.

Шаг 2. Кадастровый паспорт

Для постановки на кадастровый учет необходимо обратиться в Кадастровую палату. С 2018 года она входит в структуру Росреестра.

Подача документов возможна только через МФЦ. Для этого необходимо получить электронный талон на сайте Мои документы или непосредственно в центре.

Перечень документов для постановки на кадастровый учет:

  • гражданский паспорт заявителя;
  • межевой план;
  • квитанция об оплате госпошлины.

С 2018 года предоставление квитанции не является обязательным. Информация должна поступать в Кадастровую палату в электронном виде. Однако целесообразно приложить копию платежного документа.

Оператор МФЦ самостоятельно оформит заявление. Покупателю потребуется только его подписать.

Результатом обращения будет кадастровый план в электронном и бумажном виде. Срок выполнения работ составляет 14 дней.

Шаг 3. Получение постановления администрации района

Полученные документы необходимо предоставить в уполномоченный орган. Это земельный отдел в районной администрации.

Гражданин должен предоставить:

  • гражданский паспорт;
  • кадастровый план;
  • договор аренды;
  • заявление на выкуп объекта;
  • квитанция об оплате пошлины.

Если выкуп оформляется на платной основе, то специалист районной администрации предоставит реквизиты счета. После оплаты счета, глава администрации района подписывает договор.

Шаг 4. Оформление договора

Нормативное регулирование перехода права собственности на участок закрепляет Земельный кодекс.

Документ подготавливается уполномоченным органом. Закон не предусматривает необходимость нотариального удостоверения контракта.

Договор должен содержать следующие данные:

  • данные покупателя;
  • данные районной администрации и главы муниципалитета;
  • описание надела (месторасположение, площадь, кадастровый номер);
  • обременения объекта (при наличии);
  • общая стоимость и порядок оплаты;
  • реквизиты сторон;
  • подписи.

Шаг 5. Государственная регистрация

После подписания договора, переход права необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого необходимо обратиться в МФЦ. С 2018 года подача документов возможна в любое отделение МФЦ, а не только по месту расположения объекта.

Заявитель должен предоставить:

  • гражданский паспорт;
  • нотариальную доверенность (если сделка оформляется через представителя);
  • кадастровый паспорт;
  • постановление районной администрации или договор купли-продажи;
  • квитанция об оплате пошлины.

Заявление оформляет специалист МФЦ. Заявитель подписывает его. Документы рассматриваются в течение 14 дней.

Результатом обращения является выдача выписки из ЕГРН. Документ подтверждает переход права собственности к покупателю.

Особые ситуации

Порядок выкупа значительно различается в зависимости от назначения земельного участка. Закон предусматривает возможность выкупа земельных наделов, предназначенных для:

  • ИЖС;
  • ЛПХ;
  • СНТ;
  • сельскохозяйственных работ.

Приобретение в собственность земельного надела наиболее выгодна в следующих случаях:

  • на участке расположен объект недвижимости, который принадлежит арендатору на праве собственности;
  • надел имеет сельхоз назначение;
  • арендатор имеет право на доли в объекте;
  • если надел принадлежит покупателю по договору аренды.

Участок сельхоз назначения

Если арендатор использовал надел в течение 3 и более лет, то он имеет преимущественное право выкупа. Однако в указанный период, гражданин не должен был допускать нареканий со стороны собственника и использовать объект по назначению в соответствии с договором аренды. Это необходимо подтвердить документами.

Важно! Преимущественное право выкупа у арендатора сохраняется в период действия договора аренды.

Кроме арендаторов, преимущественное право распространяется на лиц, использующих надел на праве безвозмездного пользования или пожизненного владения.

Стоимость выкупа сельскохозяйственных земель невысока. Она редко превышает 15% от кадастровой стоимости. Кроме того, муниципалитет имеет право передать объект на безвозмездной основе.

Участок ИЖС

Чтобы без проблем выкупить надел ИЖС, на нем должен быть возведен жилой дом. Объект недвижимости должен соответствовать следующим условиям:

  • дом является жилым;
  • он не более 3 этажей;
  • на одном наделе может быть расположен только 1 дом.

При отсутствии жилого дома на участке, покупатель будет обязан возвести объект в течение 3 лет с момента регистрации права собственности.

Жилое строение необходимо оформить в соответствии с нормами закона (поставить на регистрационный учет, получить технический паспорт, провести коммуникации).

Участок ЛПХ

Назначение надела ЛПХ зависит от его расположения. Если он расположен в пределах населенного пункта, то считается приусадебным.

Покупатель имеет право возвести на нем жилой дом и провести необходимые коммуникации. Участок подходит для капитального строительства без предварительного получения разрешения или особого согласования.

Если объект расположен за пределами населенного пункта, то он считается полевым и не подлежит застройке. Такой объект предназначается для сельхоз работ.

Важно! В случае возведения строения на таком участке, его могут обязать снести, так как застройка считается незаконной.

Участок СНТ

Получить право собственности на участок СНТ до 2020 года несложно. Надел попадает под действие дачной амнистии. Закон предусматривает упрощенную процедуру регистрации земель, предназначенных для дач и огородов.

Для упрощения процедуры потребуется договор аренды и документы на объект недвижимости, который расположен на участке. Если на земле построен жилой дом, то его нужно зарегистрировать в установленном порядке.

На нежилой объект (баня, гараж) оформляется письменная декларация. Она заполняется владельцем самостоятельно.

Исключение составляет участок, предназначенный для огорода. На нем строительство запрещено.

Закон предусматривает возможность выкупа различных земельных наделов. Исключение составляют земли, ограниченные и запрещенные к обороту. Порядок выкупа различается в зависимости от назначения объектов. Обязательным условием для перехода прав собственности является государственная регистрация. Процедура выкупа может быть платной или безвозмездной. Однако межевание, оформление кадастрового паспорта и госрегистрацию оплачивает покупатель.