Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Обновлено: Октябрь 3, 2018

Многие пытаются подзаработать, сдавая внаем свою жилплощадь. Неважно, будь то комната или целая квартира. Жильцы платят, ежемесячно пополняя кошелек владельца недвижимости. Однако, согласно статистике, случаи мошенничества в данной области значительно увеличились. Опытные собственники пытаются защитить себя – заключают договора с найденными жильцами, уведомляют налоговую о наличии дополнительного дохода. Даже это порой не спасает от непредвиденных ситуаций. Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры, если они не согласны уйти добровольно? Насколько сложна процедура? Стоит разобраться подробнее.

Причины выселения

Интересно, что согласно законодательству, наймодатель не может просто прийти и выгнать жильцов из арендуемой ими квартиры. Его действия описаны в тексте статьи 687 ГК РФ, включая основания преждевременно расторгнуть заключенный ранее с нанимателями договор:

  • по желанию жильцов – квартирантов и в порядке, указанном в тексте договора;
  • по желанию самого наймодателя;
  • согласно принятому судебному решению.

Придется считаться с договором, заключенным между сторонами ранее. Там обычно прописаны сроки и обязательства участников, также порядок расторжения.

Если собственник желает расторгнуть соглашение, он вправе сделать это если:

  • жильцы нашли арендуемому помещению иное применение (например, брали квартиру и приспособили ее под офис, без уведомления владельца);
  • нанесли масштабный ущерб арендуемому имуществу;
  • если они мешают соседям;
  • если они не платят своевременно (по закону, хозяин вправе выселить нерадивых квартирантов, задолжавших 2 платежа, при договоре продолжительностью до года. Если соглашение изначально заключалось срок больше года, то максимально возможная просрочка квартплаты – 6 месяцев);
  • нынешнее состояние квартиры или возникновение иных обстоятельств стали угрожать здоровью/жизни нанимателей.

Обнаружив любое из вышеперечисленных нарушений, владелец вправе принудительно выселить своих квартирантов, заодно потребовав их устранить нарушения (возместить ущерб).

Важно! Договор аренды по закону считается первоочередным документом, отражающим суть сделки, права и основные обязательства сторон. Если его положения составлены согласно законодательству. Вот почему у жильцов также имеются права. Они могут отказаться выполнять требования нанимателя, если те изначально не были указаны в тексте соглашения.

Процедура выселения – с договором

Юристы уверены – договор аренды необходим при заключении подобных сделок. Он выступает письменным гарантом, подтверждающим факт совершаемого соглашения. Вдобавок, там подробно отражены права и основные обязательства сторон, включая размер оплаты, действия жильцов, порядок расторжения самого договора.

Важно! При выселении нужно учесть срок соглашения. Например, если оно продолжительное, больше года, тогда сторонам после подписания надо регистрировать его, посетив ЕГРП.

Собственник не сможет действовать противореча условиям договора, желая выселить надоевших жильцов. Единственный вариант – подать на них в суд. Тогда судебное решение станет решающим аргументом.

Применять силу для осуществления насильственного выселения считается уголовным преступлением.

Что делать? Если квартиранты нарушают договор, игнорируя обязательства перед собственником, ему нужно зафиксировать все факты. Собрать доказательства – видеозаписи, аудиозаписи, квитанции.

Менять замки, силой вышвыривать вещи квартирантов – нельзя.

Суд обязательно поддержит нанимателя, если жильцы действительно задолжали (доказательством станут квитанции и иные документы), портят собственность, мешают соседям. Собственнику помещения главное действовать незамедлительно. Нанять юриста, собрать доказательства. Не лишней будет помощь соседей, они могут выступить свидетелями.

Минус такого подхода в решении назревшей проблемы – длительность. Пока собственник собирает доказательства, пока судебные органы инициируют разбирательство, жильцы продолжают пользоваться спорным имуществом.

Ускорить процедуру можно, своевременно подав все требуемые документы и правильно составив основное исковое заявление. Здесь поможет опытный юрист.

Жильцы зарегистрированы

Данный факт способен усложнить процедуру выселения. Когда наймодатель ранее зарегистрировал их в собственной квартире. Ведь согласно законодательству, люди вправе проживать свободно по месту собственной прописки. Если она временная – по сроку регистрации. Если постоянная – вообще бессрочно.

Сотрудники УФМС вправе выписать ранее зарегистрированных лиц, если:

  • наниматель составил письменное свое согласие;
  • решение суда.

Суд вправе помочь собственнику и выписать зарегистрированных в его квартире жильцов досрочно, если ответчики прожили там меньше полугода.

Согласие нанимателя будет излишним, если:

  • жилец – военнообязанный и его призвали служить;
  • гражданин – осужден, совершил какое-то преступление и решением суда его отправляют отбывать наказание;
  • решением суда наниматель официально признан как пропавший;
  • наниматель погиб (есть документы) или суд официально признал его погибшим;
  • наниматель – мошенник, давший изначально неверные сведения о себе или для заключения договора предоставил подложные документы, что было впоследствии выявлено.

Важно! Жильца можно принудительно лишить прописки, если наниматель сможет предоставить бумаги, согласно которым арендодатель выехал, вернувшись в место, где прописан постоянно.

Процедура выселения – без договора

Почему юристы постоянно рекомендуют любую сделку сопровождать подписанием договора? При выселении он – основной документ, где отражен сам факт заключения соглашения. Без договора наниматель может свободно выселять жильцов и закон поддержит его желание. Ведь наниматели не имеют никакого документального подтверждения своих прав находиться в чужой квартире.

Причем, устные соглашения достаточной юридической силы фактически не имеют. Каждая сторона при споре будет выдвигать собственные аргументы, отметая доводы оппонента. Согласно ст. 674 ГК РФ составление письменного договора обязательно.

Правда владельцу квартиры также сложно доказать факт заключения соглашения, если он решит выдвинуть нерадивым жильцам требования погасить долг. Договора аренды нет, ему нужно предоставить иные материальные доказательства:

  • аудиозапись разговора, прошедшего с нанимателями;
  • составленная ими расписка, где отражены принятые финансовые обязательства и размер оплаты;
  • видеозаписи посещений владельца, оплаты.

Важно доказать факт наличия устной договоренности. Однако, если суд примет это, собственнику придется согласится и с перечисленными устно обязательствами. И в случае невыполнения им своих, суд рассмотрит претензии жильцов, что отразится на принимаемом конечном решении.

На практике материальные доказательства собрать крайне сложно. Люди редко отслеживают собственные телефонные разговоры, им достаточно честное слово, особенно в делах с друзьями или родственниками.

Что делать? Наймодатель нужно посетить отделение полиции и оставить там соответствующее заявление, указав факт проникновения чужих людей на его законную жилплощадь. Полицейские незамедлительно выселят жильцов и те уедут, собрав вещи. Правда долги вряд ли погасят.

Важно! По закону все трактуется просто: нет договора – соответственно нет сделки. Никаких обязательств стороны не имеют.

Таким образом, кто больше проигрывает при отсутствии письменного соглашения аренды:

  • жильцы уедут, когда захотят, оставив хозяину длинные счета и подпорченное имущество;
  • по суду нельзя взыскать задолженность со съехавших жильцов, ведь нет никаких материальных доказательств, подтверждающих факт заключения договора. Выходит, они гости, не арендаторы.

Помощь полиции – последнее средство, используемое собственником жилья. Ведь написав заявление и рассказав о факте незаконной сдачи, ему придется выплатить штраф.

Конечно, нерадивых жильцов быстро выселят, но задолженность останется и будет назначен штраф за получение незаконной прибыли (с аренды).

Порядок действий собственника, желающего быстрее выселить нерадивых жильцов:

  • взять правоустанавливающие документы, подтверждающие его статус владельца;
  • посетить участок и заодно МЧС. Оставить заявление полицейским, а МЧС попросить вскрыть дверь.

Выселение квартирантов с детьми

Это сложнее, ведь согласно законодательству, права детей бдительно охраняются специалистами опеки.

Наниматель – родитель вправе заселиться с ребенком если:

  1. В тексте заключаемого договора отдельно указан статус нанимателя – он родитель (родственник, законный опекун, усыновитель), количество и возраст детей, их данные. Из документов – паспорт взрослого и свидетельство о рождении ребенка.
  2. Им обоим оформляют временную регистрацию, о чем незамедлительно узнают специалисты опеки.

Важно! Выселить таких жильцов можно лишь с выпиской. А ребенка выписывают, когда имеется новый адрес, куда он будет незамедлительно зарегистрирован.

Таким образом, собственник квартиры вправе выписать (а потом выселить) жильцов, когда они найдут, куда съехать. Придется ждать, пока жильцы ищут новую арендуемую жилплощадь и заключают новое соглашение.

Специалисты опеки никогда не позволят насильственно выписать ребенка «в никуда». И суд непременно поддержит их. Единственное, арендодатель может только устно поторопить родителя быстрее отыскать новое жилье для переезда.