Приватизация квартиры в 2019 году

Обновлено: Октябрь 13, 2019

The following two tabs change content below.
Демидов Михаил

Демидов Михаил

г. Новосибирск, Новосибирский юридический институт (филиал Томского государственного университета). Кафедра Гражданского права, Юрист, опыт работы 8 лет.

Недвижимое имущество —это крыша над головой, возможность получать деньги с арендаторов, а в случае необходимости — вовсе продать жильё, выручив за него немалую сумму. Стать полновластным собственником помогает приватизация квартиры — процесс её безвозмездной передачи государством нанимателю или нескольким нанимателям. Как правильно приватизировать жилплощадь и что для этого понадобится — в следующей инструкции.

Содержание:

Правовая база

Правом на приватизацию жилья, находящегося в найме, обладают, в соответствии с Законом «О приватизации жилищного фонда…» №1541-1 в редакции от 20 декабря 2017 года (далее — просто Законом), все граждане России — независимо от возраста, пола, трудовой занятости и прочих факторов.

Единственное существующее на сегодня ограничение — участие в предыдущих приватизациях. Как следует из статьи 1 Закона, нанимаемая у государства или муниципалитета квартира переходит в собственность жильца на бесплатной основе; именно поэтому установлены следующие нормы:

  • граждане, не достигшие восемнадцатилетнего возраста, могут участвовать в процессе дважды — до и после совершеннолетия;
  • граждане, которым на момент приватизации уже исполнилось восемнадцать лет, имеют право только на один акт безвозмездной передачи квартиры.

Приватизация может, согласно той же статье, проводиться как по месту проживания нанимателя, так и по адресу бронирования; условия перевода квартиры в собственность в обоих случаях одинаковы.

Договор социального найма жилого помещения

Приватизация осуществляется на основании договора социального найма, заключаемого, в соответствии со статьёй 60 Жилищного кодекса (далее — просто Кодекса):

  • бессрочно;
  • безвозмездно.

Кроме того, как следует из пункта 3 указанной статьи, договор не имеет обратной силы: даже в случае изменений правил предоставления социальных квартир старые наниматели сохраняют право на уже полученное жильё.

В соответствии с договором гражданин, которому была выделена квартира, может (статьи 61 и 67 Кодекса):

  1. Пользоваться общим имуществом: лифтами, мусоропроводами, лестничными пролётами, если есть — подвалами и так далее.
  2. Менять жильё с согласия собственника: муниципалитета или государства.
  3. Оформлять временную регистрацию третьим лицам.
  4. Сдавать квартиру или комнату в аренду (поднаём) на возмездной основе.
  5. Требовать от наймодателя своевременного обслуживания как квартиры, так и общего имущества.

Вместе с тем наниматель, живущий в квартире по договору социального найма, лишён основных прав собственника:

  • проводить перепланировку.
  • завещать, дарить или продавать жилплощадь или её часть.

Приватизация решает эту проблему, но создаёт ряд новых — так, собственник вынужден будет платить за капитальный ремонт, не сможет требовать возмещения урона, причинённого жилью, от муниципалитета или государства, а также столкнётся с необходимостью собрать полный пакет документов для передачи квартиры в собственность — в этом поможет следующая далее пошаговая инструкция.

В соответствии со статьёй 4 Закона не могут быть приватизированы следующие виды социального жилья:

  • любые помещения, признанные аварийными;
  • комнаты в общежитиях — и общежития в целом;
  • служебные квартиры;
  • квартиры в военных городках.

Исключение в третьем пункте делается для жилья, расположенного в сельской местности. Кроме того, текущий собственник (предприятие, завод) может по своей инициативе сменить «особый» статус квартиры на муниципальный — это позволит провести приватизацию в обычном порядке.

Итак, если потенциальные преимущества приватизации перевешивают обязательные недостатки, можно приступать к делу, заранее подготовившись к долгому и довольно утомительному процессу. Первый шаг будущего собственника — подготовка и сбор документов; с него и следует начать.

Какие документы нужны для приватизации квартиры

Для того, чтобы начать процесс приватизации, потребуется подготовить исходный пакет документов — внушительный и, к сожалению для нанимателя, безальтернативный. В обязательном порядке нужно представить:

  1. Договор социального найма. Заключается при вселении в жильё, содержит основные права и обязанности обеих сторон. В случае отсутствие может быть заменён ордером — его наниматель также получает в момент получения квартиры. Часто в наличии нет ни того, ни другого документа, особенно если жилплощадь была предоставлена много лет назад, перенесла пожар, потоп или иное несчастье. Тогда, чтобы подтвердить своё право как на проживание в квартире, так и на приватизацию, понадобится обратиться за выпиской в Единый информационно-расчётный центр. Документ должен быть оформлен в течение трёх рабочих дней; за это время можно подготовить прочие бумаги.
  2. Технический паспорт нанимаемого жилья. За ним следует обратиться в бюро технической инвентаризации; документ, помимо исчерпывающих характеристик квартиры, содержит поэтажный план — собственно чертёж помещения в проекции сверху.
  3. Кадастровый паспорт. Содержит информацию о высоте потолков, общей и жилой площади и планировке «по умолчанию». Если нанимателем по согласованию с собственником была сделана перепланировка, придётся оформлять новый документ; если государство или муниципалитет не были поставлены в известность о произошедших в жилье изменениях, с большой долей вероятности наниматель вынужден будет предварительно вернуть квартиру в первоначальный вид. Оформляется, как и технический паспорт, в БТИ.
  4. Выписки из Единого государственного реестра недвижимости на квартиру в целом и на каждого будущего собственника в отдельности. В первой свидетельствуется текущий статус жилья (социальный наём); во вторых, оформляемых по форме №3, — наличие у участников приватизации других объектов недвижимой собственности. Документы можно заказать:
  1. Выписку из домовой книги. В ней, в сводной таблице, будут перечислены все лица, зарегистрированные в квартире на постоянной основе. Документ оформляется в паспортном столе; обратиться за ним должен непосредственно наниматель.
  2. Лицевой счёт на социальное жильё. Служит для подтверждения отсутствия задолженностей по коммунальным услугам, плате за наём и прочим обязательным выплатам. Оформляется в бухгалтерии паспортного стола или в управляющей компании; по понятным причинам перед тем, как обратиться за справкой, будущему владельцу квартиры необходимо погасить все долги перед наймодателем — иначе придётся идти в паспортный стол ещё раз.
  3. Копии паспортов каждого из граждан, намеревающихся участвовать в приватизации. Хотя теоретически разрешение может быть выдано и на основе загранпаспортов, в этом случае рекомендуется использовать общегражданские.
  4. Для детей до четырнадцати лет, не имеющих паспортов, — копии свидетельств о рождении. Заверять документы, перечисленные в пунктах 7 и 8, не требуется — однако и наличие подписи нотариуса на качестве процесса никак не скажется.
  5. Заверенные доверенности от граждан, принимающих участие в приватизации, но не имеющих возможности присутствовать лично. В этом случае без юриста уже не обойтись — одной расписки будет недостаточно. Если доверенность оформляется за рубежом, к ней обязательно должен быть прикреплён перевод на русский язык; оба документа сшиваются и скрепляются печатью нотариуса. Такая доверенность может быть выдана любому лицу, взявшему на себя роль представителя отсутствующего жильца, — не обязательно нанимателю квартиры.
  6. Заверенные отказы граждан, прописанных на социальной жилплощади, но не желающих участвовать в приватизации. Перечислять причины такого решения в документе не требуется — достаточно, чтобы жилец заявил о своей позиции и поставил подпись. Отказ может быть передан через третьих лиц; в этом случае так же понадобится оформить доверенность и заверить её у нотариуса.
  7. Справки по форме №2 для каждого из будущих собственников, подтверждающие, что они ранее не пользовались своими правами на приватизацию. В соответствии со статьёй 11 Закона получить жильё от государства или муниципалитета на безвозмездной основе можно, по достижении совершеннолетия, только один раз.
  8. Свидетельства о смерти лиц, ранее проживавших в квартире и вписанных в договор социального найма.

Помимо указанных документов, для приватизации могут потребоваться и другие — в частности, если на жилплощади ранее был прописан ребёнок, теперь зарегистрированный по другому адресу.

Чтобы начать перевод квартиры из государственной или муниципальной собственности в личную, в таком случае придётся представить дополнительные документы:

  1. Разрешение из органа опеки и попечительства. Обращаться за ним должны оба родителя или усыновителя — если только один из них не лишён родительских прав. Официальная регистрация брака значения не имеет: главное, чтобы в свидетельстве о рождении или адаптации были указаны те же люди, что пришли за документом.
  2. Выписка из домовой книги по месту новой прописки ребёнка. Выдаётся в соответствующем паспортном столе.
  3. Если за ребёнком присматривают опекуны — разрешение на приватизацию из органа опеки и попечительства, а также справка об установлении опеки.

Кроме того, гражданам, получившим гражданство РФ, потребуется получить соответствующую справку в УФМС — без неё вступить в право собственности будет почти невозможно.

Как правило, получение всех перечисленных документов занимает не более 15 рабочих дней. Чтобы ускорить процесс, не стоит ждать, пока будет готова одна бумага, и лишь затем обращаться за следующей; лучше подать все запросы сразу и получить справки, выписки и свидетельства в установленные сроки.

Больше всего вопросов вызывает справка о неучастии в приватизации — где получить её, знают немногие. На сегодня доступно три варианта:

  • в БТИ — вместе с техническим и кадастровым паспортами;
  • через МФЦ — вместе с выписками из ЕГРН;
  • на портале «Госуслуги» — оформив заявку в режиме онлайн.

В последнем случае потребуется предварительно пройти процедуру регистрации на сайте. Документ изготавливается в течение 15 суток с момента поступления запроса; иногда на проверку данных уходит чуть больше времени.

А вот какие документы, несмотря на распространённое мнение, для приватизации не нужны:

  1. Заявление, доверенности и отказы лиц, проживающих и даже прописанных в квартире, но ранее уже пользовавшихся правом на безвозмездную приватизацию.
  2. Какие-либо бумаги от соседей, бывших нанимателей и граждан, выписавшихся из квартиры или выписанных через суд.
  3. Объяснения причин отказа от приватизации, отсутствия на момент подачи бумаг и так далее — государственные органы, ответственные за передачу квартиры, имеют право требовать только правоустанавливающие документы.

Если в дальнейшем понадобятся иные справки и свидетельства, следует предварительно уточнить, по какой причине они запрашиваются.

Необоснованные требования могут быть обжалованы в судебном порядке; также гражданин имеет право подать жалобу на действия исполнительного органа в прокуратуру.

Приватизация квартиры через МФЦ

Все бумаги, перечисленные выше и необходимые для начала приватизации, можно передать в городской департамент лично — или направить через многофункциональный центр.

Никаких сложностей при правильной подготовке пакета документов не предвидится; правда, следует иметь в виду, что в этом случае на весь процесс уйдёт как минимум на четыре дня больше. Такая разница обусловлена пересылкой справок, доверенностей и выписок из МФЦ по месту назначения.

Несомненное преимущество приватизации через МФЦ — простота: лицам, намеревающимся вступить в право собственности, не нужно отправляться в другой конец города, ждать в очереди, а при нехватке документа — начинать всё с начала.

С другой стороны, многофункциональный центр является лишь посредником — и, чтобы избежать задержек и недоразумений, настоятельно рекомендуется обратиться в департамент лично.

Документы для приватизации квартиры

После получения основного пакета документов каждый из участников процесса должен написать заявление на приватизацию. Составляется оно по единой форме и включает следующие обязательные блоки:

  • фамилию, имя и отчество заявителя;
  • дату рождения в российском формате (день, месяц, год);
  • гражданство;
  • сведения о паспорте: серия, номер, когда и в каком отделении выдан;
  • текущее место проживания;
  • основная часть — просьба передать в собственность квартиру с указанием количества комнат, площади и адреса;
  • дата и подпись заявителя;
  • в отдельных строках — согласие каждого из будущих сособственников, с указанием того же набора персональных данных, подписью и датой;
  • заверения, что заявитель ранее не пользовался своим правом, квартира не находится под арестом или не является объектом судебного разбирательства, а приватизация проводится по согласию всех участвующих сторон.

Скачать бланк заявления на приватизацию квартиры


Каждое заявление заверяется ответственным лицом, принимающим документ. Оформить бумагу можно как самостоятельно, дома или в департаменте, так и при помощи юриста.

Последнее особенно рекомендуется, если какие-либо аспекты дела вызывают сомнения или приватизация проводится с особыми обстоятельствами: наличием прописанных на жилплощади детей, недееспособных, судимых, пропавших без вести граждан и так далее.

Следует помнить: приватизация может быть проведена только с согласия всех жильцов, имеющих на неё право. В противном случае придётся или уговаривать каждого человека по отдельности, или пытаться выписать противника через суд, или договариваться с ним об отказе от приватизации.

Пока не будут разрешены внутренние противоречия, нет смысла начинать сбор документов, писать заявления и платить пошлины: заявления, не подписанные одной из сторон, не могут быть приняты.

С другой стороны, каждый из собственников имеет полное право продать перешедшую в его собственность часть квартиры — и воспользоваться вырученными средствами по своему разумению.

Это можно рассматривать как мотивирующий фактор, достаточный, чтобы склонить к согласию большую часть противников приватизации; получив одобрение всех заинтересованных лиц, можно обращаться в департамент.

Сколько стоит приватизация квартиры

В соответствии со статьёй 1 Закона приватизация, то есть перевод квартиры из муниципальной или государственной собственности в частную, осуществляется бесплатно. Однако никто не освобождал граждан от дополнительных пошлин и сборов:

  1. С каждого лица, участвующего в процессе, взимается пошлина в размере 2000 рублей.
  2. За технический и кадастровый паспорта придётся заплатить от 2000 тысяч рублей — цена зависит от города проживания и конкретного БТИ.
  3. За выписку из ЕГРН наниматель отдаст 300 рублей.
  4. За справки, получаемые в паспортном столе, — по 200 рублей.
  5. Наконец, оформление договора на передачу квартиры будет стоить не менее 1000 рублей.

Таким образом, приватизация жилья на двух хозяев будет стоить порядка 10000 рублей. К этим расходам, в зависимости от обстоятельств, нужно прибавить оплату услуг нотариуса, затраты на пересылку доверенностей, а также цену юридической консультации. Нужно готовиться к существенным затратам — в настоящее время бесплатное оформление пакета документов недоступно даже для льготников.

Жильцы могут платить пошлину каждый за себя или доверить это ответственному нанимателю; главное, чтобы к моменту подачи документов на руках имелись квитанции об оплате — без них заявления не примут.

Приватизация квартиры: пошаговая инструкция

Самое важное в приватизации квартиры — правильно подготовить документы, полный список которых приведён выше. В целом алгоритм перевода квартиры в частную собственность выглядит так:

  1. Все жильцы, имеющие право на приватизацию, дают в частном порядке своё согласие на начало процесса. Тех, кто против, нужно убедить, выписать или получить от них нотариально заверенный отказ; делается всё это в добровольном порядке, в присутствии нескольких свидетелей, чтобы в дальнейшем несогласный не смог опротестовать приватизацию через суд.
  2. Если нет кадастрового и технического паспортов, наниматель обращается за ними в БТИ. При себе понадобится иметь:
  • гражданский паспорт;
  • выписку из домовой книги;
  • договор социального найма.

Последний может быть заменён, как упоминалось выше, ордером или выпиской из ЕИРЦ. Чтобы получить документы, необходимо заранее оплатить услуги бюро.

Время оформления паспортов — до 10 дней с момента запроса; теоретически они не имеют срока давности, однако если были получены несколько лет назад, нанимателю, скорее всего, придётся получать новые документы.

  1. С техническим и кадастровым паспортами гражданин, желающий перевести квартиру в свою собственность, обращается за выпиской из ЕГРН — за выпиской о текущем состоянии жилья. Параллельно каждый, кто будет участвовать в приватизации, должен получить выписку об имеющейся в его распоряжении недвижимости. Если планируется оформлять запрос лично, стоит предварительно получить оба паспорта на квартиру; сформировать заявку в электронном виде можно и без этих документов. Как и в остальных случаях, наниматель может с равным успехом может получить документ и в МФЦ, и в отделении Росреестра.
  2. Со всеми полученными документами наниматель, а вместе с ним остальные жильцы и лица, действующие по доверенности, обращаются в департамент (муниципалитет, жилотдел).  После уплаты государственной пошлины подаются заявления на приватизацию — они могут быть составлены как на месте, так и заранее.
  3. Муниципальные органы, в соответствии со статьёй 8 Закона, должны принять решение о возможности приватизации в течение двух месяцев со дня принятия документов. Если заявитель представил все необходимые бумаги, ответ будет положительным; получив уведомление, наниматель получает договор приватизации — начиная с этого момента квартира фактически переходит в частную собственность.
  4. Почти всё. Теперь все лица, участвующие в процессе, должны составить и направить в Регистрационную палату заявление о смене статуса жилья. Каждый может написать документ от своего имени — или подать один общий. Вместе с заявлением нужно представить договор социального найма (ордер, выписку), паспорта квартиры, выписки из домовой книги и ЕГРН, а также все использованные ранее доверенности и отказы.
  5. В течение 10 рабочих дней Росреестр оформляет и выдаёт заявителям выписки о праве собственности; теперь у каждого из жильцов, участвовавших в приватизации, будет на руках полный пакет документов.

При получении отказа нужно прежде всего выяснить, по какой причине муниципальные власти не сочли возможным передать квартиру в собственность жильцов.

Если причина заключается в неправильном оформлении документов, придётся получать их заново; если дело в наличии «неучтённых» жильцов, также имеющих право на приватизацию, следует связаться с ними — или попытаться выписать через суд.

Решение муниципалитета может быть оспорено в судебном порядке; в исковом заявлении следует указать обстоятельства случившегося, привести ссылки на указанные выше статьи, а также привести полный список документов, поданных для приватизации.

Сами бумаги следует присовокупить к иску — чем больше подтверждений своей правоты предоставит истец, тем лучше.

В дальнейшем, если решение суда будет не в пользу истца, можно, в соответствии со статьёй 321 Гражданского процессуального кодекса, подать в течение 30 суток апелляцию — или всё же попытаться решить проблему мирным путём. Переход квартиры на баланс жильцов выгоден в первую очередь муниципалитету — а значит, власти не будут препятствовать приватизации без серьёзных оснований.

Отказ от приватизации

Жилец имеет право отказаться от получения своей доли в социальном жилье. При этом за ним сохраняются неотчуждаемые права:

  • проживать в квартире — если есть прописка;
  • приватизировать на безвозмездной основе другую жилплощадь — поскольку право, предоставляемое статьёй 1 Закона, всё ещё не реализовано;
  • получить по договору социального найма новое жильё.

Кроме того, гражданин, ранее отказавшийся от приватизации, может попытаться в судебном порядке аннулировать своё решение.

Ссылаться при этом следует на то, что жилец был введён прочими потенциальными собственниками в заблуждение, запуган или иным образом принуждён оформить отказ.

С другой стороны, граждане, договаривающиеся с «отказником», должны делать это в присутствии свидетелей, а в идеале — под видеозапись. Не помешает и получить справку от психиатра — она послужит весомым доказательством пребывания жильца, отказавшегося от участия, в здравом уме. Суд примет во внимание доводы обеих сторон и вынесет решение — в абсолютном большинстве случаев в пользу собственников.

Гражданин, оформивший отказ, может проживать в квартире столько, сколько сочтёт нужным. Чтобы избежать конфликтов, собственникам рекомендуется заключить с ним соглашение о порядке пользования жилплощадью. Оно не может противоречить базовым правам человека, Конституции и прочим нормативным актам, однако при возникновении споров послужит дополнительным доказательством в суде.

Приватизация квартиры — сложное и ответственное дело. Приступать к нему следует, заранее решив все внутрисемейные проблемы, не торопясь и аккуратно подготовив все необходимые документы — только в этом случае можно рассчитывать на успешный исход дела.