Признание приватизации недействительной: судебная практика

Обновлено: Октябрь 3, 2018

Приватизация – обязательный процесс для обладателей муниципального жилья, но бывают случаи, когда она проведена незаконно. В этом случае происходит признание приватизации недействительной. Для того, чтобы это сделать, необходимо знать регулирующие данный вопрос нормы, условия и этапы обжалования, а также правовые последствия аннулирования договора приватизации для обеих сторон.

Правовая основа

Правовую основу регулирования процесса аннулирования приватизации составляют три законодательных акта Российской Федерации:

  1. ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» № 178 от 21 декабря 2001 года.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (первая часть).
  3. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 от 04 июля 1991 года.
  4. Федеральный закон № 218, если дело касается смены собственника участка земли.

Перечисленные законодательные акты регулируют все вопросы, связанные с осуществлением процесса приватизации, а также с ее отменой в судебном порядке и правовыми последствиями для сторон.

Отдельные аспекты процесса аннулирования результатов приватизационного процесса могут регулироваться и другими актами.

Основания

Приватизация – это сделка, заключаемая между государством и гражданами РФ в целях передачи права собственности на имущество, принадлежащей Российской Федерации.

В связи с этим основания аннулирования этой сделки являются такими же, как и с договорами других видов.

Случаи отмены процесса перехода права собственности включают следующие случаи:

  1. Обязательные условия сделки противоречат установленным законодательством нормам в части содержания договора.
  2. Результаты заключенного договора нарушают нормы нравственности, морали и правил правового порядка в обществе.
  3. Сделка является мнимой, поэтому перехода права собственности в реальности осуществлено не было.
  4. Договор является притворным (скрывающий в себе другую сделку).
  5. Сделка заключается лицом, ранее участвовавшим в приватизации. Так как участвовать в процедуре приватизации можно только раз в жизни, повторное участие является незаконным. При выявлении таких обстоятельств, недвижимость переходит обратно к предыдущему собственнику (муниципалитету или государству). Исключения составляют случаи, когда лицо ранее подписало отказ от участие в предыдущей приватизации.
  6. Договор был заключен недееспособными лицами, которые являются такими по медицинским показателям, либо признаны такими в судебном порядке. К ним могут относиться также алкоголики и наркозависимые лица.
  7. Составляющие договора нарушили права лиц, не достигших совершеннолетнего возраста, и других граждан.
  8. Стороны приватизации подписывали договор по принуждению, были введены в заблуждение или были жертвами мошеннических действий.
  9. Одной из сторон сделки являлось несовершеннолетнее лицо. Стоит отметить, что законом допускается участие в такого рода сделках несовершеннолетних. Исключения составляют случаи, когда их исключили из приватизации без согласия опеки, договор подписан ребенком младше четырнадцати лет или ребенком от четырнадцати до восемнадцати лет без разрешения хотя бы одного из родителей.
  10. Одной из сторон сделки является не прописанное в приватизируемом жилом помещении лицо. Исключения составляют военнослужащие и заключенные.

Порядок действий

Прежде чем подавать в суд заявление о признании процедуры приватизации недействительной, необходимо установить, была ли заключенная сделка по приватизации недействительной.

Существует два вида сделок, которые являются недействительными: ничтожные и оспариваемые в судебном порядке.

Ничтожная сделка – это договор, который является недействительным уже с момента его заключения, так как был заключен с явным нарушением норм российского законодательства (договор с несовершеннолетним или недееспособным лицом, или заключенный под давлением и т.д.).

Оспоримая сделка – это договор, который на первый взгляд кажется законным, и нарушения его заключения могут быть выявлены уже после вступления его в силу (превышение пределов правоспособности, выход за рамки установленных полномочий и т.д.). Особенность такого рода договоров заключается в том, что оспорить их можно только в том случае, если будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях или незаконности заключаемого договора.

В том случае, если заключенный договор приватизации подходит хотя под один из указанных параметров неправомерности (незаконности), его можно будет в судебном порядке признать недействительным. В этом случае необходимо провести процедуру деприватизации, соблюдя соответствующие законом требования и пройдя необходимые этапы.

Признание приватизации недействительной со стороны гражданина включает следующие этапы:

  1. Подача заявление об аннулировании сделки в уполномоченный орган.
  2. Получение ответа. Ответ должен быть мотивирован и отражать позицию нового собственника недвижимости.
  3. Составление на основании полученного ответа и направление в суд искового заявления.
  4. Сбор и подготовка необходимых суду документов, подтверждающих позицию заявителя, а также доказывающих незаконность проведенной приватизации.
  5. Участие в судебных заседаниях и получения решения суда по итогам процесса.
  6. Направление в уполномоченной орган документов, позволяющих им отменить проведенную приватизацию.
  7. Получение ответа по итогам поданного заявления, включая переоформление на прежнего хозяина права собственности на недвижимость.

Необходимые документы

Для того, чтобы обратиться в суд за признанием приватизации недействительной в судебном порядке, необходимо собрать определенный пакет документов. Пакет включает в себя следующие документы:

  1. Паспорт истца (или несколько паспортов, если истец не один). Если участие в процессе происходит через представителя, необходимо предоставить его паспорт и доверенность (либо соглашение об оказании услуг, если представителем является адвокат).
  2. Документы, которые подтверждают право заявителя требовать аннулирования результатов процесса приватизации (справка об ограничении дееспособности или недееспособности заключившего приватизационный договор лица, свидетельство о рождении несовершеннолетних детей и т.д.).
  3. Документы, подтверждающие фиктивность заключенной сделки (основной договор купли-продажи имущества муниципалитета; справка из Росреестра о не наступлении права собственности.)
  4. Чеки, которые подтверждают понесенные заявителем расходы.
  5. Справка из ФМС, подтверждающая регистрацию в оспариваемом жилом помещении.
  6. Документы, подтверждающие право собственности.
  7. Данные на свидетелей (если в судебный процесс привлекаются свидетели).

Правовые последствия аннулирования сделки

На основании статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, к аннулированным приватизационным сделкам применяются правила обычных видов договора. В связи с этим правовыми последствиями признания приватизации недействительной являются следующие события:

  1. Расторжения договора приватизации в принудительном судебном порядке.
  2. Возвращение сторон в те имущественные положения, в которых они находились до заключения договора приватизации.
  3. Приватизированная недвижимость переходит в руки законного собственника.

Если суд установит, что при заключении сделки или в результате ее заключения, истцу был причинен физический вред, суд обязует ответчика выплатить пострадавшему компенсацию в денежном эквиваленте. Можно потребовать также компенсацию морального вреда, но доказать его будет гораздо сложнее.

Судебная практика

В последнее время судебная практика существенно обогатилась делами о признании договора приватизации недействительным. В частности, многие судебные процессы связаны с процессом приватизации в двухтысячных годах, когда многие участники приватизации были несовершеннолетними, а впоследствии решили восстановить свои ущемленные права.

Срок исковой давности по таким делам относится к общим срокам и составляет, на основании статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, три года. Срок может быть восстановлен также в судебном порядке в случае, если истец докажет уважительность законного срока.

В противном случае, в удовлетворении иска ему откажут даже при наличии неопровержимых доказательств.

Большинство судебных дел такого рода заканчивается отказом в удовлетворении иска в связи с истечением срока давности, либо в связи с тем, что в момент заключения договора приватизации законом не была установлена обязанность согласовывать приватизационную сделку органами опеки (попечительства).

Помимо этого, в судебной практике присутствуют дела, в которых процесс аннулирования решения о приватизации закачивается положительным результатом (деприватизацией), и истец оформляет на себя право собственности на спорную недвижимость.

Примером может служить Апелляционное определение Судебной коллегии Хабаровского краевого суда от 14 июля 2017 года в отношении решения районного суда города Хабаровска. Суть иска заключалась в следующем:

В процессе заключения договора приватизации муниципального жилого помещения грубо были нарушены права и законные интересы несовершеннолетнего лица. Помимо того, что его не включили в процесс приватизации и не оформили на него право собственности на указанную недвижимость, после проведения приватизационной процедуры его выписали из данного жилого помещения. В связи с этим несовершеннолетнее лицо потеряло право пользоваться принадлежащим ему по закону жильем. Интересы несовершеннолетнего лица в судебном заседании представляли органы опеки и попечительства и Министерство образования Хабаровского края, которые требовали в судебном порядке отменить и признать недействительной сделку о приватизации конкретного жилого помещения, а также вернуть сторонам договора и другим задействованным лицам прежнее состояние, то есть вернуть квартире статус муниципальной. Районный суд города Хабаровска исковое заявление удовлетворил в полном объеме, а Хабаровский краевой суд оставил его без изменения.

Признание результата приватизации недействительной – процесс несложный. Для этого необходимо доказать, что сделка нарушила права и законные интересы определенных лиц, была совершена незаконным способом или иным образом не соответствовала нормам гражданского законодательства Российской Федерации.